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还建房买卖合同签订规范与范本

引言

还建房，作为一种特殊的房产类型，其交易涉及的法律关系和潜在风险往往比普通商品房更为复杂。由于其产权状态可能尚不清晰、上市交易限制较多、或者存在政策变动等因素，买卖双方在进行此类交易时，更应保持审慎态度。一份条款完备、权责清晰的买卖合同，是保障交易安全、维护双方合法权益的基石。本文旨在结合实务经验，阐述还建房买卖合同签订的核心规范，并提供一份相对通用的合同范本，供交易双方参考。请注意，任何合同范本都无法完全覆盖所有个案的特殊性，具体交易时，务必结合实际情况进行调整，并在必要时咨询专业法律人士的意见。

一、还建房买卖合同签订核心规范

在正式落笔签订合同之前，买卖双方，尤其是买方，必须对还建房的性质、产权状况以及交易过程中的潜在风险有充分的认知。这不仅仅是对合同条款的把握，更是对整个交易基础的审视。

（一）交易前的审慎核查与准备

1.产权状况的深度探究：这是整个交易的核心。买方务必要求卖方提供与房屋产权相关的一切证明文件，包括但不限于拆迁安置协议、选房确认书、房屋交接单、相关付款凭证等。对于声称已办理或正在办理不动产权证的，应核实不动产权证的真实性、是否存在抵押、查封等权利限制。特别需要注意的是，部分还建房可能土地性质为划拨，上市交易可能需要补缴土地出让金，或存在一定的限售期限，这些都需要在合同中明确约定责任方和金额承担。

2.卖方身份与资格的确认：卖方是否为拆迁安置协议上的被安置人？是否对房屋享有完整的处分权？如果房屋为多人共有（如夫妻共有、家庭共有），则所有共有人均需同意出售并签字。必要时，应核实卖方的身份证明文件，并与拆迁安置协议等文件上的信息进行比对。

3.房屋现状与权利负担的调查：买方应实地查看房屋的结构、朝向、装修、配套设施等实际状况，并了解房屋是否存在租赁、借用等情况，以及是否有其他债权人对房屋主张权利。

4.政策与税费的明晰：还建房交易可能涉及的税费种类和标准与普通商品房有所不同，且各地政策存在差异。双方应提前向当地房产交易部门、税务部门咨询清楚，明确各项税费的承担方。

（二）合同条款的关键要素与拟定要点

一份严谨的还建房买卖合同，应尽可能详尽地约定双方的权利义务，预见可能发生的争议，并设定相应的解决机制。以下是合同中不可或缺的核心条款：

1.当事人基本信息：合同首部应明确买卖双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、通讯地址、联系电话等。若有代理人，还需列明代理人信息及授权范围。

2.房屋基本情况：

*详细描述房屋坐落位置、建筑面积（以最终产权登记为准或协议约定）、房屋用途、房屋结构、楼层、朝向等。

*明确房屋的产权状况：是尚未办理初始登记、已办理初始登记但未过户至卖方名下，还是卖方已取得不动产权证。若是后者，需注明不动产权证号。

*房屋的土地性质（出让/划拨）及土地使用年限。

3.房屋价款及支付方式：

*明确房屋总价款，大小写均需注明。

*约定付款方式：是一次性付款、分期付款还是按揭付款（还建房按揭难度较大，需提前确认）。

*明确各期付款的金额、支付时间、支付条件（如定金、首付款、尾款的支付节点）以及支付账户信息。

*定金条款：若约定定金，需明确定金金额、支付时间，以及定金罚则的适用。

4.房屋交付：

*约定交付时间、交付条件（如卖方结清物业费、水电费等）。

*明确交付时房屋的状态，以及附属设施、设备、装饰装修的归属和交付标准。

*办理房屋交接手续的流程。

5.产权过户（若适用）：

*这是还建房交易中最关键也最易产生纠纷的环节。合同中必须明确约定：

*办理产权过户的责任方、协助义务方。

*办理过户的时间节点或条件（例如：自卖方具备过户条件之日起多少日内）。

*过户所需各项税费的承担方。

*若因政策原因或卖方原因导致无法按期过户或最终无法过户的，双方应如何处理（解除合同、退还房款、支付违约金等）。

6.双方的权利与义务：

*卖方的主要义务：保证对房屋享有合法处分权、按约交付房屋、协助办理过户手续、如实告知房屋瑕疵等。

*买方的主要义务：按约支付房款、按时接收房屋、配合办理过户手续等。

7.违约责任：

*这是合同的“牙齿”，必须具体明确。针对双方可能出现的违约情形（如卖方逾期交房、逾期过户、一房多卖、房屋产权有问题；买方逾期付款、不履行合同等），分别约定相应的违约责任，如支付违约金（明确计算方式或具体金额）、赔偿损失、解除合同等。

*违约金的设置应具有一定的惩罚性和补偿性，以约束双方诚信履约。

8.不可抗力：约定不可抗力的范围，以及发生不可抗力事件后双方的通知义务、责任免除或合同变更、解除的处理方式。

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