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2025年全国房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）测试题及答案解析二

1.【单项选择】某宗房地产在价值时点土地剩余使用年限为35年，建筑物经济寿命为50年，已使用8年，残值率为3%，采用直线折旧法，则年折旧率为（）。

A.1.94%??B.2.00%??C.2.06%??D.2.12%

答案：A

解析：直线法年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝（1－3%）/50＝1.94%，与已使用年限、土地剩余年限无关。

2.【单项选择】运用比较法估价时，建立比较基础不包括（）。

A.统一财产范围??B.统一付款方式??C.统一融资条件??D.统一税费负担

答案：C

解析：融资条件差异通过权益状况调整解决，不属于“建立比较基础”环节。

3.【单项选择】某项目开发周期3年，地价一次性支付，地价款为20000万元，年利率6%，按季度计息，则地价利息为（）万元。

A.3826??B.3943??C.4012??D.4120

答案：B

解析：季度利率＝6%/4＝1.5%，计息次数＝3×4＝12，复利终值系数＝（1＋1.5%）^12＝1.1956，利息＝20000×（1.1956－1）＝3912万元，最接近选项B（计算过程四舍五入差异）。

4.【单项选择】采用收益法评估带租约房地产时，若合同租金高于市场租金，则租约期内应选取（）。

A.市场租金??B.合同租金??C.两者孰低??D.两者孰高

答案：B

解析：遵循“最高最佳利用”与“合法原则”并重，合同租金高且有效，应优先采用。

5.【单项选择】某宗房地产年有效毛收入为800万元，运营费用率为25%，资本化率为7%，则其价值最接近（）万元。

A.6857??B.7143??C.7500??D.8571

答案：D

解析：净收益＝800×（1－25%）＝600万元，价值＝600/7%＝8571万元。

6.【单项选择】下列关于房地产估价假设和限制条件的说法，正确的是（）。

A.估价假设可以改变估价对象的权属状态

B.限制条件用于提示报告使用人注意估价结果的不确定性

C.估价假设与估价依据功能相同

D.限制条件仅在司法鉴定报告中出现

答案：B

解析：限制条件强调报告使用范围与风险，不改变权属，也不等同于估价依据。

7.【单项选择】运用基准地价系数修正法时，需进行期日修正、容积率修正、年期修正及（）。

A.微观区位修正??B.开发程度修正??C.权益状况修正??D.市场状况修正

答案：B

解析：基准地价对应“五通一平”或“三通一平”标准，需进行开发程度差异修正。

8.【单项选择】某城市2024年新建商品房均价16000元/㎡，同比上涨5%，人口净流入增速2%，GDP增速6%，若用多元回归模型预测2025年均价，解释变量系数分别为：常数项0.95，人口增速弹性0.8，GDP增速弹性1.2，则预测均价为（）元/㎡。

A.16800??B.16934??C.17040??D.17200

答案：B

解析：2025年人口、GDP增速假设与2024年相同，模型lnP＝0.95＋0.8×2%＋1.2×6%＝0.95＋1.6%＋7.2%＝1.0568，取指数得P＝16000×e^0.0568≈16934元/㎡。

9.【单项选择】某宗土地面积4000㎡，容积率2.0，建筑密度40%，则最大建筑基底面积为（）㎡。

A.1600??B.2000??C.3200??D.4000

答案：A

解析：基底面积＝土地面积×建筑密度＝4000×40%＝1600㎡，与容积率无关。

10.【单项选择】下列关于房地产价格影响因素的表述，错误的是（）。

A.行政隶属变更属于制度政策因素

B.地铁通车属于交通便捷度因素

C.小区业主委员会成立属于邻里关系因素

D.建筑朝向属于实物因素

答案：C

解析：业主委员会成立属于物业管理范畴，归入权益因素而非邻里关系。

11.【单项选择】某宗房地产投保火灾险，保险金额按重置成本扣除折旧后确定，这种估价目的对应的价值类型是（）。

A.市场价值??B.投资价值??C.谨慎价值??D.重置价值

答案：C

解析：保险估价强调“谨慎”，避免道德风险，对应谨慎价值。

12.【单项选择】运用路线价法时，选取标准深度为24m，某宗地深度指数为120%，宽度为15m，深度为30m，路线价为8000元/㎡，则该宗地总价为（）万元。

A.115.2??B.144.0??C.172.8??D.216.0

答案：C

解析：深度修正系数＝120%，单价＝8000×120%＝9600元/㎡，面积＝1