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2025年重庆房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.在土地估价中，若采用市场比较法，首要工作是（）。

A.确定估价对象用途

B.收集可比交易案例

C.建立价格可比基础

D.进行区域因素修正

答案：B

解析：市场比较法的第一步是收集足够数量、具有可比性的交易案例，否则后续修正无从谈起。

2.某宗商住混合用地，法定出让年限为40年，已使用8年，采用收益还原法评估时，收益年限应取（）。

A.32年

B.40年

C.48年

D.剩余使用年限

答案：D

解析：收益还原法中的收益年限应为剩余法定使用年限，即40－8＝32年，选项D表述更严谨。

3.基准地价系数修正法中的“期日修正”主要反映（）。

A.容积率变化

B.地价指数变化

C.开发程度差异

D.用途差异

答案：B

解析：期日修正通过地价指数将基准地价对应的期日价格调整到估价期日。

4.在路线价法中，标准深度通常采用（）。

A.临街宽度的1倍

B.城市平均深度

C.标准宗地深度

D.规划限深

答案：C

解析：路线价法以标准宗地深度为100，建立深度指数表，便于不同深度宗地快速估价。

5.某工业用地采用成本逼近法评估时，土地取得费应包含（）。

A.青苗补偿费

B.城市基础设施配套费

C.土地开发利润

D.土地增值收益

答案：A

解析：土地取得费是征用农地时发生的直接费用，青苗补偿费属于其中；B、C、D属开发或增值范畴。

6.当比较实例成交价为8000元/㎡，区域因素优于估价对象3%，实物状况劣于估价对象2%，则修正后比准价格为（）。

A.8000×(1+3%－2%)

B.8000×(1+3%)×(1－2%)

C.8000×(1+3%+2%)

D.8000÷(1+3%)÷(1－2%)

答案：B

解析：区域因素与实物状况为不同维度，应连乘修正，先区域后实物。

7.采用剩余法评估待开发土地时，开发完成后的不动产售价属于（）。

A.开发成本

B.开发利润

C.开发余值

D.开发总收益

答案：D

解析：售价为开发完成后的总收益，扣除成本、利息、利润后剩余为土地价格。

8.在土地估价报告中，估价结果有效期一般自报告出具之日起不超过（）。

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

答案：B

解析：根据《房地产估价规范》，有效期最长一年，市场波动剧烈地区可缩短。

9.某地块规划容积率从2.0调增至3.0，其他条件不变，按楼面地价测算，土地单价（）。

A.上涨50%

B.不变

C.下降33%

D.上涨33%

答案：C

解析：楼面地价=土地单价÷容积率，容积率提高，楼面地价下降，土地单价不变。

10.下列关于土地增值收益的说法，正确的是（）。

A.等于土地取得费

B.等于土地开发费

C.等于社会平均利润

D.体现土地因用途改变带来的增值

答案：D

解析：增值收益指土地因规划、用途、区位等变化产生的超额利润，需单独计算。

11.在基准地价更新中，最常用的技术路线是（）。

A.成本逼近—市场比较

B.级差收益—样点地价

C.收益还原—剩余法

D.路线价—基准地价

答案：B

解析：级差收益测算样点地价，再通过样点修正更新基准地价，是主流做法。

12.某宗土地采用收益法估价，年净收益100万元，资本化率5%，收益年限35年，则土地价格为（）。

A.2000万元

B.2150万元

C.1667万元

D.1750万元

答案：B

解析：有限年期公式V=A÷r×[1－1/(1+r)^n]=100÷5%×[1－1/(1+5%)^35]≈2150万元。

13.在农地征收价格评估中，社会保障补贴属于（）。

A.土地补偿费

B.安置补助费

C.青苗补偿费

D.地上附着物补偿费

答案：B

解析：社会保障补贴用于被征地农民养老、医疗，归类为安置补助费。

14.当估价对象为空地且开发周期需两年时，剩余法中的利息计算基数应包含（）。

A.土地取得税费

B.开发利润

C.销售税费

D.土地增值税

答案：A

解析：土地取得税费在开发期初即投入，需计算两年利息；利润、税费不计算利息。

15.路线价法中的“加价率”主要适用于（）。

A.