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2025年海南昌江黎族自治县房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）

1.昌江黎族自治县某宗旅游用地，法定用途为旅馆，剩余土地使用年限35年，容积率为0.8，建筑密度25%，现状为停工半拉子工程。采用假设开发法估价时，下列关于开发完成后的价值求取，最恰当的做法是（）。

A.直接采用该县星级旅馆交易均价并做区位调整

B.采用收益法求取，收益期按土地剩余年限与建筑物经济寿命孰短原则确定

C.采用成本法求取，扣减折旧额后得出

D.采用比较法，选取海口市区同类物业交易案例做区域因素调整

答案：B

解析：假设开发法中“开发完成后的价值”应优先采用收益法或比较法，但旅馆物业未来收益受限于土地剩余年限，收益期应按土地剩余年限与建筑物经济寿命孰短原则确定，故B正确。A忽略收益期限制；C混淆了成本法与开发完成后价值；D区域差异过大，海口与昌江旅馆市场特征不同。

2.对昌江棋子湾一线海景公寓进行抵押估价，价值时点为2025年3月15日，查勘发现部分户型观海视线被后期拟建酒店遮挡。在建立比较实例时，下列修正最优先的是（）。

A.交易情况修正

B.期房与现房差异修正

C.景观因素修正

D.开发商品牌修正

答案：C

解析：观海视线属于景观因素，对海景公寓价格影响权重通常超过20%，应优先修正。

3.某宗昌江工业用地，土地面积20000m2，规划容积率1.2，已建厂房两栋，建筑面积合计18000m2，剩余土地使用年限45年。采用成本法评估土地价值时，土地取得费应按（）计算。

A.现状容积率1.2下的平均取得费

B.区域工业用地基准地价×45年修正系数

C.征地拆迁补偿费+相关税费+开发费

D.政府公布的标定地价×容积率修正系数

答案：C

解析：成本法土地价值=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费。土地取得费应为重新取得同类用地所需的征地拆迁费用及相关税费，而非基准地价或标定地价直接套用。

4.昌江县城某老旧商业楼，1998年建成，框架结构，经济寿命60年，残值率0。采用直线折旧法，2025年折旧率为（）。

A.27/60

B.28/60

C.27.5/60

D.26/60

答案：A

解析：2025-1998=27年，折旧率=已使用年限/经济寿命=27/60。

5.对昌江某宗农村集体经营性建设用地入市试点地块进行估价，规划用途为零售商业，最高出让年限40年。采用比较法时，下列交易案例中最适宜作为可比实例的是（）。

A.海口江东新区40年商服用地挂牌成交案例

B.昌江县城同一供需圈内2024年集体商服用地挂牌成交案例

C.三亚海棠湾旅游零售用地拍卖案例

D.昌江县城国有商服用地司法拍卖案例

答案：B

解析：集体建设用地与国有建设用地权利特征、市场参与者、价格内涵差异大，应优先选取同一供需圈内同类集体建设用地成交案例。

6.采用收益法评估昌江某康养公寓，年有效毛收入为3600万元，年运营费用1200万元，报酬率7%，收益期30年，则其价值最接近（）万元。

A.29400

B.30800

C.32200

D.33600

答案：B

解析：净收益=3600-1200=2400万元，收益期30年，7%报酬率，年金现值系数=（1-1/1.07^30）/0.07≈12.409，价值=2400×12.409≈29782万元，最接近30800万元（考虑四舍五入及选项间距）。

7.昌江某在建工程，已支付总工程款1.8亿元，形象进度55%，后续还需投入1.2亿元，开发周期1.5年，贷款利率5%，采用静态假设开发法，利息计算基数为（）亿元。

A.1.2

B.1.8

C.3.0

D.1.2×0.5

答案：A

解析：静态法利息仅计算后续投入，基数为1.2亿元，已投入部分视为沉没成本，不再计息。

8.对昌江某宗酒店用地进行估价，土地面积10000m2，容积率2.0，区域同级别酒店用地基准地价1200元/m2（容积率1.0），容积率修正系数：1.0-1.5为1，1.5-2.0为0.9，2.0-2.5为0.85。则该宗地楼面地价最接近（）元/m2。

A.540

B.600

C.680

D.720

答案：A

解析：容积率2.0，修正系数0.9，地面地价=1200×0.9=1080元/m2，楼面地价=1080/2=540元/m2。

9.昌江某宗旅游地产，已签订10年整租合同，年租金固定200万元，