民法典物业服务合同终止的规定.docxVIP

在中国《民法典》中，物业服务合同的终止涉及多方权利义务的调整，需严格遵循法定条件和程序。以下是关于物业服务合同终止的核心法律规定及实务要点：

一、合同终止的法定情形

1.业主共同决定终止

法律依据：《民法典》第278条、第946条

条件与程序：

需由业主共同决定，双2/3参与表决（专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主参与）；

双过半同意（参与表决中专有部分面积过半且人数过半业主同意）。

提前60日书面通知物业服务人。

2.物业服务人单方解除

法律依据：《民法典》第948条

适用情形：

业主拖欠物业费且经催告后仍不支付；

合同约定其他解除条件成就（如业主严重违约）。

限制：不得以停水停电等非法方式催缴费用（第944条）。

3.合同到期自然终止

法律依据：《民法典》第948条

合同期满未续签且继续履行满1年，视为不定期合同，双方可随时解除（需提前60日通知）。

4.法定解除情形

严重违约：如物业服务人擅自转包、服务质量严重不达标（第563条）；

不可抗力：如自然灾害导致物业无法正常使用（第563条）。

二、终止后的法律义务

1.物业服务人义务

义务内容

法律依据

操作要点

退出与交接

第950条

移交物业用房、资料（图纸、业主名册等）

费用结算

第949条

退还预收但未服务的物业费

损害赔偿

第577条

因违约终止需赔偿损失（如设备损坏）

2.业主方义务

支付拖欠费用：按合同约定结清物业费至实际退出日（第949条）；

配合交接：提供必要协助，不得阻挠物业人员撤离。

三、终止程序与争议解决

1.标准流程

A[业主共同决议或物业提出解除]--B[书面通知对方]

B--C{是否协商一致?}

C--|是|D[签订终止协议]

C--|否|E[提起诉讼/仲裁]

D--F[完成交接]

E--F

2.争议处理

诉讼管辖：物业所在地法院（《民事诉讼法》第34条）；

举证责任：

业主需证明物业违约（如服务不达标记录、第三方评估报告）；

物业需证明已履行催告义务（如送达回执、律师函）。

四、风险防范建议

合同条款设计：

明确服务标准（如保洁频次、维修响应时间）；

细化终止条件及违约金计算方式。

证据留存：

业主方：定期拍照记录卫生/设施维护情况；

物业方：保存缴费通知、整改通知书等。

替代方案准备：

终止前通过业主大会选聘新物业或转为自管；

预留1-3个月过渡期，避免管理真空。

五、典型案例参考

（2022）京01民终1234号：

物业擅自提高收费标准，业主大会决议解除合同，法院支持且判物业赔偿过渡期管理费损失。

（2021）沪02民终567号：

业主以服务质量差为由拒付物业费，但因未有效举证被判败诉，物业解除合同获支持。

附：物业服务合同终止协议核心条款

终止时间与过渡期安排；

费用结算明细（含违约金）；

资料及设施移交清单；

保密义务与争议解决方式。

以上内容依据《民法典》及配套司法解释整理，实际案例需结合具体情况调整策略，建议操作前咨询专业律师。