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高层住宅消防设施运行维护手册

前言

高层住宅作为现代城市居住形态的重要组成部分，其消防安全直接关系到人民群众的生命财产安全。消防设施作为高层住宅抵御火灾风险的第一道防线，其完好有效与否，是确保火灾发生时能够及时预警、有效控制火势蔓延、保障人员安全疏散的关键。本手册旨在为高层住宅的物业管理单位、业主委员会及相关维护人员提供一套系统、专业且具可操作性的消防设施运行维护指导，以期通过规范化、常态化的管理，最大限度发挥消防设施的效能，为居民营造一个安全的居住环境。

第一章责任主体与职责划分

1.1物业管理单位

物业管理单位是高层住宅消防设施日常运行维护管理的首要责任主体，应全面负责消防设施的日常巡查、定期检查、故障报修、维护保养的组织与监督，并确保消防设施处于正常运行状态。具体职责包括但不限于：建立健全消防设施维护管理档案，配备合格的消防管理人员，组织开展消防设施相关的宣传教育和应急演练，协调处理消防设施存在的问题。

1.2业主及使用人

业主及使用人是其专有部分消防设施的责任人，同时也有义务爱护和正确使用公共区域的消防设施。不得损坏、挪用、遮挡、圈占、埋压消防设施，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口。发现消防设施存在故障或隐患时，应及时向物业管理单位报告。

1.3专业维保单位

物业管理单位可根据实际情况，委托具备相应资质的专业消防技术服务机构（以下简称“维保单位”）负责消防设施的定期维护保养和专业检测工作。维保单位应依照国家相关技术标准和合同约定，提供专业的维护保养服务，确保消防设施的各项功能符合规范要求，并出具真实、准确的维护保养记录和检测报告。

第二章消防设施日常巡查

2.1巡查频次与人员

物业管理单位应每日组织消防巡查人员对公共区域的消防设施进行巡查。巡查人员应经过基本的消防知识培训，熟悉所负责区域消防设施的位置、功能和检查要点。

2.2巡查内容

2.2.1火灾自动报警系统

火灾报警控制器（联动型）运行状态是否正常，有无故障报警、屏蔽信息。

火灾探测器、手动火灾报警按钮外观是否完好，有无破损、遮挡。

消防控制室图形显示装置运行是否正常。

2.2.2消火栓系统

室内消火栓箱门是否完好，箱内器材（水枪、水带、消火栓接口）是否齐全、完好，水带有无老化、破损。

消火栓启泵按钮是否完好。

消防水泵接合器是否完好，有无被遮挡、占用。

2.2.3自动喷水灭火系统

报警阀组外观是否完好，有无渗漏。

水流指示器、信号阀等组件有无异常。

喷头外观是否完好，有无破损、变形、遮挡，喷头周围有无影响其动作的障碍物。

末端试水装置是否完好。

2.2.4防排烟系统

送风口、排烟口有无被遮挡、堵塞。

防火阀、排烟防火阀外观是否完好。

送风机、排烟机控制柜运行状态指示是否正常。

2.2.5应急照明和疏散指示标志

应急照明灯是否完好，断电后能否正常点亮。

疏散指示标志是否清晰、完好，指示方向是否正确，有无破损、遮挡。

2.2.6消防电梯

消防电梯专用操作按钮是否完好。

首层消防电梯迫降按钮是否完好。

2.2.7防火门和防火卷帘

防火门是否处于关闭状态，闭门器、顺序器是否完好有效，密封条是否完好。

防火卷帘下方是否堆放杂物，影响其下落。

防火卷帘控制面板是否完好。

2.2.8灭火器

灭火器配置是否符合要求，数量是否充足。

灭火器压力是否在正常范围，有无过期、损坏、锈蚀。

灭火器是否被遮挡、挪用。

2.3巡查记录与处理

巡查人员应认真填写《消防设施日常巡查记录表》，对发现的问题和隐患，应立即向物业管理单位报告，并根据情况采取临时措施。对于不能当场解决的故障，物业管理单位应及时组织维修或通知维保单位进行处理。

第三章消防设施定期检查与维护保养

3.1月度检查

由物业管理单位组织相关人员或督促维保单位进行，主要内容包括：

火灾报警控制器的功能测试（如自检、消音、复位、故障报警、火警优先等）。

消火栓系统静压测试。

自动喷水灭火系统末端试水装置放水试验（干式、预作用系统按相关规定进行）。

应急照明灯具的充放电试验。

防火门启闭功能检查。

灭火器外观及压力检查。

3.2季度检查

由维保单位主导，物业管理单位配合，除包含月度检查内容外，还应增加：

对部分火灾探测器进行模拟火灾响应试验。

消防水泵（喷淋泵、消火栓泵）的启动试验（手动、自动）。

防排烟风机的启动试验（手动、自动）。

防火卷帘的手动、自动控制功能测试。

消防电梯迫降功能测试。

3.3年度维护保养与检测

维保单位应按照《建筑消防设施的维护管理》（GB____）等相关国家标准的要求，对所有消防设施进行全面的维护保养和功能检测。主要包括：

火灾自动报警系统：对所有火灾探测器进行清洁、标定或模拟试验，检查线路绝缘电阻，测试系统联动功能。

消火栓系统：检查管道有无腐蚀、泄漏，阀门开