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物业没有按物业合同

在现代居住生活中，物业服务合同是连接业主与物业公司权利义务的重要法律文件。当物业公司未能按照合同约定履行义务时，不仅会影响业主的居住体验，更可能直接损害业主的合法权益。从日常服务瑕疵到严重违约行为，物业未按合同履约的情形呈现出多样化特征，而业主维权的过程往往涉及法律条款的适用、证据收集的技巧以及多元解决途径的选择。

物业服务的核心在于满足合同约定的服务标准，然而实践中常见的违约情形却屡屡突破这一底线。在基础服务层面，清洁卫生不达标是最直观的问题。部分小区公共区域垃圾清运频次不足，垃圾桶周边常年堆积污渍，甚至在夏季引发蚊虫滋生和异味扩散，这与合同中“每日至少清运垃圾一次”“公共区域每周深度清洁”的条款形成明显背离。安保服务的缺位同样触目惊心，按照合同应当实行24小时巡逻的小区，实际却缩减为白天象征性巡查、夜间无人值守，监控设备损坏后长期无人维修，导致业主家中财物被盗事件时有发生。绿化养护的敷衍了事则让小区环境持续恶化，本该定期修剪的草坪疯长至半米高，名贵树种因灌溉不及时枯萎死亡，而合同中“每月绿化养护不少于两次”“确保植物成活率90%以上”的承诺沦为一纸空文。

设施设备维护的不到位更直接威胁业主的生命财产安全。消防系统的瘫痪是最严重的隐患，消防栓无水、灭火器过期、应急通道被堵塞等问题，使得小区在面对火灾时形同虚设。某小区因物业公司未按季度检查消防设施，导致消防栓管道冻裂漏水，淹没了楼下商铺，造成数十万元的财产损失。电梯维护的缺失同样令人忧心，部分小区电梯频繁发生困人事件，故障报修后物业公司拖延数日才安排维修，这与合同中“接到电梯故障通知后2小时内到达现场”的约定严重不符。供水供电系统的维护疏忽则影响基本生活保障，二次供水设施清洗不及时导致水质浑浊，公共区域路灯损坏后长期不更换，让业主在夜间出行时陷入黑暗。

财务层面的违约行为更涉嫌侵犯业主共同利益。物业公司擅自提高收费标准的情况时有发生，在未与业主协商的情况下，单方面将物业费从每平方米2元涨至2.5元，且未提供任何成本核算依据。专项维修资金的挪用问题则更为隐蔽，部分物业公司以“紧急维修”为名，在未获得业主大会同意的情况下，擅自使用维修资金支付非必要开支，而合同中明确规定“专项维修资金的使用需经业主表决通过并公示”。停车费收益的侵占同样普遍，小区公共区域划出的停车位收益本应归全体业主所有，却被物业公司直接纳入私囊，从未进行过收益公示和分配。

面对这些违约行为，业主并非无计可施，法律体系为维权提供了坚实保障。《民法典》第九百四十二条明确规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。这一条款从根本上确立了物业公司的合同义务，任何未达约定标准的服务都可能构成违约。当物业公司的违约行为造成业主损失时，《民法典》第五百七十七条赋予了业主要求赔偿的权利，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这意味着业主不仅可以要求物业公司整改服务，还能就实际损失主张赔偿。

司法实践中，法院对物业违约的认定遵循严格的证据标准。在某起物业合同纠纷中，业主以小区安保缺失导致车辆被盗为由拒交物业费，法院经审理认为，业主提供的监控录像、报警记录、物业巡逻记录等证据形成了完整链条，足以证明物业公司未按合同约定进行24小时巡逻，最终判决业主有权减免部分物业费，并要求物业公司赔偿车辆损失。这一案例表明，合同约定与实际服务的差距是判断违约的核心标准，而业主能否提供充分证据则直接影响维权结果。值得注意的是，法院在处理违约金问题时秉持公平原则，若合同中约定的违约金过高，如每日按物业费千分之三计算，法院可依法予以调减，通常以银行同期贷款利率为参考基准，确保违约金真正体现补偿功能而非惩罚性质。

业主维权需要采取理性策略，构建完整的维权路径。证据收集是维权的基础工作，业主应当系统保存物业服务合同、缴费凭证等书面材料，对违约情形进行及时记录。发现公共区域垃圾堆积时，应拍摄带有时间水印的照片或视频；电梯故障时，保留报修记录和维修人员到场时间证据；房屋漏水导致损失的，需留存维修报价单和维修合同。这些证据将成为协商或诉讼中的关键依据。协商沟通是解决纠纷的首选方式，业主可通过业主委员会与物业公司进行正式交涉，提出书面整改要求并给予合理期限。某小区业主委员会曾针对绿化养护不到位的问题，向物业公司发送包含照片证据和整改方案的公函，最终促成物业公司重新制定养护计划，并补偿业主一个月物业费。

行政投诉为维权提供了官方救济渠道。当协商无果时，业主可向当地住建部门或物业监管机构投诉，这些部门有权对物业公司进行检查和处罚。某城市住建局在接到