房地产开发所需资料与作业流程武汉市.docVIP

房地产开发商从拿地开始到开发销售步骤为：

第一步：土地取得

包含部门：国土局、拆迁办、建设局；

事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让协议、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。

第二步：立项

包含部门：环境保护局、计划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；

事宜：房地产开发项目可行性研究汇报、建设项目环境影响汇报书、建设项目选址意见书。

第三步：计划及勘察设计

包含部门：计划局、勘察及设计单位；

事宜：建设用地计划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程计划许可证。

第四步：施工准备

包含部门：建设局、监理单位、施工单位；

事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理

包含部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；

事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）

包含部门：房地局、建设局、工商局；

事宜：商品房预售许可证、工商立案。

房地产开发条件

1.开发主体正当进行房地产开发单位和个人，首先应取得房地产开发资格。假如是房地产开发企业，则应依据《城市房地产管理法》要求条件设置，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2.依法取得房地产开发用地使用权房地产开发主体必需经过《城市房地产管理法》要求正当路径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发土地，必需权属清楚，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。《城市房地产管理法》第27条要求：“依法取得土地使用权，能够依据本法和相关法律、行政法规要求，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

3.在要求期限内动工开发房地产以出让方法取得土地使用权进行房地产开发，必需根据土地使用权出让协议约定土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让协议约定动工开发日期满十二个月未动工开发，能够征收相当于土地使用权出让金20%以下土地闲置费；满二年未动工开发，能够无偿收回土地使用权。不过，因不可抗力，或政府、政府相关部门行为，或动工开发必需前期工作造成动工开发拖延除外。

关键步骤

一个完整房地产项目从开始到完工,大致能够分以下三大部分。

第一部分

房地产开发企业准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发企业应办理好土地出让手续，委托有资质勘察设计院对待建项目进行研究并制作汇报书,应附有具体计划设计参数和效果图，并落实足够开发资金。

第二部分

行政审批部分依据中国目前法律、法规、规章，房地产建设项目标行政许可程序通常共分六个阶段：1）选址定点；2）计划总图审查及确定计划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）计划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程完工综合验收立案。

一、选址定点阶段。此阶段通常办理以下事项：

1、计委审查可行性研究汇报和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体计划和土地供给方法审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环境保护局办理生产性项目环境保护意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、计划部门办理项目选址意见书。

二、计划总图审查及确定计划设计条件阶段，此阶段办理以下通常事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、计划部门对计划总图进行评审，核发《建设用地计划许可证》。

5、计划部门确定建设工程计划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下通常事项：

1、计划部门对初步设计计划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环境保护局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计同意文件要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，依据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委依据施工图设计文件审查机构发出《建设工程施工图设计文件审查汇报》，发放《建设工程施工图设计文件审查同意书》。

四、计划报建图审查阶段，此阶段办理以下通常事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环境保护局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、计划部门对变