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第一章房地产基础知识;主要教材及参考;第一章房地产基础知识;一、土地、土地资源与土地资产;二、房地产相关概念;二、房地产相关概念;思考：;三、房地产形态;土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。

土地不是平面，是立体的。;对土地的认识内容：;1.建筑物的概念：

建筑物是指由人工建造而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的人工产品。;2.建筑物的种类--房屋和构筑物;3.对建筑物的认识：;3.对建筑物的认识(续);（5）建筑装修。

内外装修的标准、用材、质量等。

（6）附属设备。

给排水;照明;卫生;通风;供暖;供气;空调;电梯;消防;通讯;有线电视;其他。

（7）建成年月、维修保养及完损程度情况。

（8）产权状况。;(三)房地产综合体;四、房地产的特性;目录;目录;1、市场价格、理论价格和评估价格

2、土地价格、建筑物价格和房地价格

3、总价格、单位价格和楼面地价

4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格

5、建筑密度与建筑容积率

6、生地、毛地和熟地

7、基准地价和标定地价

8、重置价格和重建价格

9、底价、期望价、补地价;4、所有权价格、使用权价格的关系;6、生地价、熟地价、毛地价;重置价格又称重置成本，是指按现行市场价格，使用现代材料、施工技术和检测标准，购买或建造一个与评估对象具有相同用途的全新房地产所需要支付的全部金额。

重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

重建价格又称重建成本，是指按现行市场价格，一切均按评估对象的原样和原样标准，建造一个全新状态的评估对象所需的全部金额。

重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。;目录;各类用途土地使用权出让的最高年限为：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或其他用地50年。;1、概念：是为了对自己土地利??的需要，而对他人土地加以支配的权利。他人土地是指所有和使用的土地；“支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。

他人的土地为供役地，利用或限制他人的土地（自己的土地）为需役地。地役权对供役地来讲是一种负担，但对需役地来讲是一种权利。

2、地役权的主体和客体

3、类型（地役权的内容）：

（1）通行权：指人、畜和车辆不受妨碍地通过他人土地的权利。

（2）用水权：指由他人土地或者经他人土地获得水之用的权利。包括排水权、饮水权、取水权和饮畜权。

（3）建筑物地役权：指为自己土地上的建筑物的建造、使用而利用他人土地的地面、地上建筑物或者地上空间的权利。包括建筑物支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等。;4、地役权的基本规则

（1）地役权取得：取得方式可以分成原始取得和传来取得。原始取得主要是根据法律、习惯、合同、长期利用的事实和法院的判决等方式取得的地役权。传来取得是指因需役地所有权、使用权的转移而取得的地役权为传来取得。

（2）地役权的权利和义务：地役权的权利可以分成积极权利和消极权利。

地役权人行使权利时，应当保护、尊重供役地所有权人、使用权人的合法权益，尽可能地避免损害的发生，如造成了损害要按公平原则给与补偿。

（3）供役地所有权人和使用权人的权利和义务：供役地所有权人或使用权人的权利，主要表现为消极权利，即排除地役权人滥用权利，使其正当权利蒙受不公平损失的行为。其义务主要是容忍义务，即容许和忍受地役权人在供役地上实施其权利范围内的利用行为的义务。;1、土地相邻关系--是指相互毗邻的不动产所有人和使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。

例如，甲有一块承包地处于乙的地块中间，甲要行使自己的土地使用权，必须经过乙使用的土地，这样甲乙之间就产生了相邻关系

2、相邻权的概念

--是不动产的所有人或占有人为依法行使其权利而要求相邻的不动产的所有人或占有人提供便利的权利。它是为调节在行使不动产所有权中的权益冲突而产生的一种权利。

3、构成相邻关系要具备的条件

（1）须有两个以上的民事主体。因为相邻关系是一种法律关系，任何一种法律关系必须是双方或多方；

（2）相邻关系主体的财产必须是不动产，而且是相互毗邻。

（3）相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产具有不可分性。;4、相邻关系的法律特征

（1）相邻关系的主体具有多数性：

因为一人不可能能构成相邻，相邻关系的主体是相互毗邻的不动产的所有权人或使用权人，