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房屋租赁合同

房屋租赁合同作为连接出租人与承租人权利义务的法律纽带，其规范性直接关系到租赁关系的稳定与双方权益的保障。2025年9月15日正式施行的《住房租赁条例》（国务院令第812号）以行政法规形式构建了全新的租赁治理框架，对合同签订、履行及争议解决提出系统性要求。以下从合同核心要素、双方权利义务、常见纠纷处理三个维度，结合新规要点展开分析。

一、合同核心要素的法定规范

（一）主体身份与备案要求

新规明确租赁合同签订需采用实名制，出租人须向承租人出示不动产权属证书或合法出租授权文件，承租人则应提供真实身份证明。合同签订后，出租人需通过政府租赁管理服务平台完成备案，全程免费且不得设置障碍；若出租人未履行备案义务，承租人有权单方申请备案。这一制度设计既强化了租赁关系的公示效力，也为后续权益主张留存了法定证据。

（二）房屋基本信息的强制性披露

合同中必须明确记载房屋坐落、建筑面积、户型结构等核心信息，且不得隐瞒重大事项。根据《条例》第七条，出租房屋需满足建筑、消防、燃气等安全标准，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间禁止单独出租。例如某案例中，出租人将阳台隔为独立房间出租，因违反空间用途规定，法院判决租赁合同部分无效，承租人无需支付该部分租金。

（三）租金与资金监管机制

租金条款需包含具体金额、支付周期及方式，新规要求各城市建立租金监测系统，定期公布区域租金水平以遏制乱涨价。对于转租企业，必须开立专用监管账户，租金收付全程通过该账户流转，有效防范“高收低租”“长收短付”等风险。押金金额一般不超过一个月租金，租赁期满后，若承租人无违约行为且结清费用，出租人需在15个工作日内全额退还。

（四）租赁期限与续约规则

合同应明确记载租赁起止时间，租赁期限届满前30日内，双方可协商续约事宜。承租人在同等条件下享有优先承租权，出租人若单方解约，需提前30日书面通知并说明理由。值得注意的是，租赁期限超过六个月的，必须采用书面形式，否则视为不定期租赁，双方均有权随时解除合同，但应提前合理期限通知对方。

二、双方权利义务的边界划分

（一）出租人的三重义务体系

安全保障义务

出租人需确保房屋符合安全居住标准，包括定期检查燃气设施、电气线路等。某甲醛超标案例中，法院认定出租人提供的检测报告已超过有效期，不能证明交付时空气质量合格，判决承租人有权解除合同并获全额退款。新规特别强调，租赁期间房屋出现安全隐患时，出租人须在24小时内响应维修要求，紧急情况需立即处理。

隐私尊重义务

未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁房屋，即使在合同约定的维修场景下，也应提前通知并限定合理时间。某房东因多次在承租人外出时擅自进入检查，被法院判决侵犯隐私权，需赔偿精神损失并书面道歉。

信息如实告知义务

需主动披露房屋权利瑕疵、周边规划变动等重大事项。若出租人隐瞒房屋抵押状况导致承租人被迫搬离，需承担相当于三个月租金的违约金，并赔偿搬家费、临时安置费等实际损失。

（二）承租人的权利与限制

承租人依法享有房屋使用权、维修请求权及优先续租权，但需履行三项基本义务：一是按时支付租金，逾期支付的违约金标准不得超过欠付金额的每日万分之五；二是合理使用房屋，未经同意不得改动承重结构或增设他物；三是遵守物业管理规定，不得利用房屋从事违法活动。某租户因在房间内私拉燃气管线，不仅被出租人解除合同，还需承担燃气公司的整改费用及行政处罚。

三、常见纠纷的类型化解决路径

（一）房屋安全纠纷

当房屋存在甲醛超标、消防设施缺失等安全隐患时，承租人可依据《条例》立即解除合同，无需承担违约责任。实践中，建议承租人入住前自行委托专业机构检测空气质量，留存检测报告作为证据。若出租人拒绝整改，承租人可向住建部门投诉，监管部门有权责令限期整改，逾期未改的处2000元以上1万元以下罚款。

（二）租金与押金争议

租金调整纠纷：租赁期内出租人不得单方面涨租，确需调整的需双方协商一致并签订补充协议。新规实施后，各城市定期公布的租金指导价将作为判断涨幅合理性的重要参考。

押金退还纠纷：租赁期满后，出租人不得以“房屋自然损耗”为由克扣押金。某案例中，房东以墙面微小划痕为由扣除500元押金，法院审理认为该损耗属正常居住范畴，判决押金全额退还。承租人应注意在入住时详细记录房屋状况并拍照存档，作为退房时的验收依据。

（三）合同解除与违约责任

出租人解约情形：仅在承租人逾期支付租金超过15日、擅自转租或改变房屋用途、擅自拆改结构等严重违约情况下，出租人方可解除合同，且需提前15日书面通知。

承租人解约情形：除安全隐患外，因工作调动等正当理由需提前解约的，建议提前30日通知出租人，并承担相当于一个月租金的违约金。新规实施后，部分城市试点“租金保险”机制，由保险公司赔付提前解约造成的损失，降低承租人流动成本。

（四）群租与转租纠纷

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