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疫情期间出租合同

一、疫情背景下租赁合同的法律基础与核心原则

疫情作为突发公共卫生事件，对租赁合同的履行产生多维度影响。根据相关法律规定，疫情属于不可抗力范畴，其核心特征体现为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在合同履行过程中，若因疫情导致承租人无法正常使用租赁物（如居家隔离、封控管理）或收入锐减，承租人可依据法律规定请求减免部分租金；若继续履行合同将导致一方当事人权益显著受损，双方可协商以支付违约金等方式终止合同。但需明确的是，不可抗力的法律适用需满足严格条件，即疫情影响与合同履行障碍之间存在直接因果关系，且当事人需在合理期限内通知对方并提供相关证明材料。

2025年实施的《住房租赁条例》为疫情期间的租赁行为提供了更具体的规范框架。该条例首次以行政法规形式确立了租赁合同的备案制度，要求出租人与承租人实名签约并通过政府租赁平台完成备案，备案全程免费且不影响合同效力。对于转租企业，条例特别规定需设立资金监管账户，确保租金流转透明可追溯，这一制度在疫情期间有效降低了高收低租等市场风险，保障了承租人的资金安全。

二、合同条款的特殊设计与关键要素

疫情期间的租赁合同需在常规条款基础上增设特殊应对机制，以平衡双方权益。租金支付条款应明确约定疫情影响下的调整方式，可采用基础租金+浮动机制模式，即当疫情防控措施导致承租人连续15日以上无法实际居住时，自动触发租金减免程序，减免比例可根据当地最低工资标准或疫情风险等级确定。同时，合同需细化租金支付的宽限期，允许承租人在收入受影响期间延迟支付，但延迟期限一般不超过30日，且不得累计超过两个支付周期。

房屋使用条款需强化疫情防控相关约定。出租人应保证租赁房屋具备独立通风条件，公共区域每日消毒记录需定期向承租人公示；承租人则需遵守防疫规定，不得利用租赁房屋从事聚集性活动。对于涉及经营用途的商铺租赁，合同应明确疫情闭店免赔期，即在政府强制要求停业期间，承租人可暂停支付租金，但需承担物业费等基本运营成本。

合同解除条款需区分疫情影响的程度差异。若因疫情导致合同目的完全无法实现（如商铺所在区域长期封控），双方均有权解除合同且互不承担违约责任；若仅造成部分影响（如写字楼使用率下降），则应优先采用租金调整、租期顺延等补救措施。值得注意的是，解除合同的通知义务在疫情期间尤为重要，当事人需在知道或应当知道疫情影响后7日内书面通知对方，否则可能因迟延通知扩大损失而承担责任。

三、出租人的权利义务与风险防控

在房屋交付环节，出租人除常规核验身份外，还需向承租人提供《房屋防疫安全说明书》，明确记载房屋通风系统状况、消毒操作指引及周边疫情防控设施分布等信息。根据新规要求，出租人必须确保租赁房屋符合建筑、消防及燃气安全标准，疫情期间需特别检查独立式烟感报警器、应急照明等防疫相关设施，对不符合标准的房屋不得出租。对于燃气使用安全，出租人需每季度进行入户检查，承租人应予以配合，检查记录需由双方签字确认并存档。

租金管理方面，出租人应严格遵守租金监测系统的定价要求，疫情期间涨幅不得超过所在城市公布的年度租金调控水平。押金收取不得超过一个月租金，且必须在合同中明确扣减情形，禁止以防疫清洁费等名义变相增加押金金额。当承租人因疫情申请租金减免时，出租人需在15个工作日内书面答复，同意减免的应签订补充协议，不同意的需提供成本核算依据，避免单方强制履行。

合同履行过程中，出租人享有合理检查权，但需受到严格限制。疫情期间进入租赁房屋需提前48小时通知，检查时间限定在工作日9:00-17:00之间，每次进入不得超过2人且停留时间不超过30分钟。对于实施居家隔离的承租人，非经法定程序不得进入，可通过视频方式进行远程检查。若承租人擅自改动房屋结构或破坏防疫设施，出租人有权要求恢复原状并索赔，但不得采取断水断电等过激措施。

四、承租人的权利保障与责任边界

承租人在疫情期间依法享有特殊保护机制。当因隔离治疗、封控管理等客观原因无法按时支付租金时，可凭社区证明或医疗机构诊断书申请暂缓支付，暂缓期间不计收滞纳金。对于出租人拒绝减免租金且协商无果的情况，承租人可向住房租赁管理部门申请调解，调解不成的可提起诉讼，法院在审理时将综合考虑疫情影响程度、当地政策导向等因素作出裁判。

房屋使用方面，承租人需履行更严格的注意义务。不得擅自改变房屋用途，如将住宅改为临时隔离点需书面征得出租人同意；不得破坏房屋的防疫功能，包括不得堵塞通风管道、损坏消毒设备等。疫情期间承租人应保持室内卫生，生活垃圾需分类密封存放，对于因承租人原因导致的疫情传播风险，出租人有权要求立即整改并追究赔偿责任。

合同变更与终止时，承租人享有优先续租权和搬迁宽限期。疫情期间合同到期的，出租人应给予不少于30日的续租考虑期，同等条件下承租人享有优先权；对于确需解除合同的，承租人可申请15-30日