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中介替签合同

一、中介替签合同的常见场景与表现形式

中介替签合同是房地产、劳务、金融等服务领域的特殊现象，指中介机构或其工作人员在未获得委托人明确授权的情况下，以委托人名义与第三方签订合同，或在授权范围外擅自变更合同条款。这种行为既可能源于中介对业务流程的误判，也可能是为追求业绩而刻意隐瞒风险的结果。

在房地产交易中，中介替签常表现为“代签认购书”。部分中介为促成交易，会以“暂时帮客户保留房源”为由，在客户未到场、未签署授权委托书的情况下，自行填写认购书并代签客户姓名，事后再以“房源紧张”“价格优惠即将取消”等理由催促客户补签正式合同。例如，某中介公司曾为快速锁定学区房交易，在客户仅通过微信表示“有兴趣”的情况下，代签了总价800万元的购房认购书，导致客户因资金未到位无法履约时，被开发商起诉要求支付违约金。

劳务中介领域则更多出现“虚假代签劳动合同”问题。一些中介为帮助用工单位规避法律责任，会在劳动者不知情的情况下，代签包含“自愿放弃社保”“加班工资已包含在基本工资中”等条款的合同。此类替签合同往往采用模糊化表述，如将“小时工”合同写成“全日制劳动合同”，或在合同中虚构劳动者签字日期，以掩盖用工单位未与劳动者当面协商的事实。

金融中介的替签行为更具隐蔽性。部分贷款中介为帮助客户通过银行资质审核，会代签《个人征信查询授权书》，甚至伪造收入证明、银行流水等材料。例如，某中介公司为客户办理经营性贷款时，在客户未提供配偶签字同意的情况下，模仿客户配偶笔迹签署了《共同还款承诺书》，最终因贷款逾期被银行发现，导致客户及其配偶被列入失信被执行人名单。

二、中介替签合同的法律风险与责任划分

中介替签合同的核心法律问题在于无权代理与表见代理的认定，二者直接决定合同效力及责任归属。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。这意味着，若中介替签未获委托人追认，合同对委托人无约束力，由此产生的损失应由中介自行承担。

然而，实践中委托人往往因“默认履行”而陷入被动。例如，客户在中介替签认购书后，若实际支付了定金或部分房款，可能被法院认定为“以行为表示追认”。某法院2023年审理的一起案件中，客户虽未书面授权中介代签购房合同，但在中介替签后向开发商支付了5万元定金，法院最终判决该行为构成“默示追认”，合同成立且有效，客户需继续履行付款义务。

表见代理的认定则更为复杂。根据民法典第一百七十二条，若相对人有理由相信行为人有代理权（如中介持有委托人的身份证复印件、曾多次代委托人处理同类事务等），即使代理行为超越权限，合同仍对委托人产生约束力。例如，某租客长期委托中介代为处理房屋续租事宜，某次中介在未告知租客的情况下，代签了租金上涨20%的续租合同，法院以“租客此前三次续租均由该中介办理，且未提出异议”为由，认定租客对中介形成了“概括授权”，判决续租合同有效。

中介机构的过错责任需根据“是否尽到审慎义务”判定。若中介明知替签行为未经授权，仍主动实施或协助隐瞒，需承担缔约过失责任，赔偿委托人因合同无效或被撤销而遭受的直接损失（如定金损失、律师费、差旅费等）。在上海某中介替签导致的房屋买卖合同纠纷中，法院认定中介公司未核实客户授权情况即代签合同，存在重大过错，判决其向客户赔偿定金损失20万元及律师费5万元。

第三方（如开发商、用工单位）的责任则取决于其是否“善意且无过失”。若第三方明知或应知中介无代理权仍与其签订合同，需自行承担合同无效的风险。例如，某用工单位在与劳务中介合作时，未要求中介提供劳动者的书面授权委托书，直接依据中介替签的合同用工，最终因劳动者主张合同无效，被劳动仲裁机构裁决支付未签劳动合同的双倍工资差额。

三、委托人如何防范中介替签风险

委托人在与中介合作时，需通过“事前授权明确化、事中过程留痕化、事后核查及时化”三步法规避替签风险。

事前明确授权范围是基础。委托人应与中介签订书面《委托代理合同》，明确约定“仅有权代为传递文件”“无权代为签署任何具有法律约束力的文书”等条款，并注明“所有需委托人签字的文件，必须由委托人本人签署，中介代签行为一概无效”。对于房地产交易中的关键文件（如认购书、买卖合同），可在授权书中特别标注“需经委托人书面确认后方可签署”，同时要求中介提供加盖公章的《授权范围确认函》，作为后续维权的依据。

事中保留证据链可有效降低纠纷概率。委托人应坚持“重要事项当面确认”原则，对于中介通过微信、短信发送的合同文本，需要求对方提供PDF格式的可编辑文件，而非图片或截图，以便核查签字页是否存在代签痕迹。在远程沟通时，可通过录音、录像记录协商过程，明确表示“未看到纸质合同前不会认可任何代签行为”。例如，某客户在与中介沟通租房事宜时，全程保