台州三山涂住宅策划报告.docVIP

住宅策划：

背景资料

地理位置

台州三山涂住宅社区根据《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性具体规划》的设计，选址定于与白金路和十一条河之间、海明路以北，地块被一分为二，中间隔有涌金路和涌金路两侧的步行商业街。住宅地块的北侧从西往东分别是医院地块、文化娱乐中心地块和生产服务中心地块。

用地性质

二类居住用地，70年使用期。只能建3层（不涉及3层）以上的居住建筑。

策划依据

《台州市金属资源再生产业基地核心区项目策划及方案研究》的招标文献。（2023年9月28日）

《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性具体规划》（简称《详规》）。

《台州市控制性具体规划编制技术规定》。

中国现行的设计规范及国家标准。

策划准备

命题解析：住宅区

这不是常规的住宅区，这话是一个位于重污染工业园区内、为解决职工居住问题的住宅区。尽管用地性质是“二类住宅用地”，但由于一般不会通过招投标程序，因此未来在这里建设住宅的难以成为商品房。

入驻园区的人员构成，重要是青年单身职工，家庭入住的比例一般不会超过10%（至少在五年内这个比例不会有大的改观）。待到这里的环境问题全面解决了，居住人口的结构也许会发生变化。

既然重要是满足非常规居住（即工业区宿舍）的功能，那么在策划时就不能不考虑园区内其他子项目内的居住功能。唯有这样分析，分析和后续策划才会更加合理，不然都是纸上谈兵，就住宅区谈住宅区，没有实际意义。

策划理念准备

通盘考虑。在本项目范围内，住宅有三块。第一块位于产业服务中心，第二块位于商业街，第三块就是这一块。三块的功能基本一致，其中两块分别是商住混合区和二类住宅区，连居住性质也同样。因此，考虑问题就应同时考虑互相关系。但区别还是有的，这一块是最纯粹的住宅用地，因此策划应当更多显现住宅的特点（对商住混合区住宅功能的策划，则应更多的考虑SOHO概念和时尚概念；对工业服务区内住宅功能的策划，则应更多的考虑纯粹宿舍的概念。但三者的差别还是不大）。

从源头（分派）上找到策划起点。本项目的逻辑：整个核心区的建设，涉及本住宅区的建设，都是为了三山图整个产业的发展，为了产业发展，政府方面应当竭尽全力；但是，力量总是有限，本住宅区建设的投入，不能有去无回，由于那样财政压力太大，对于整体事业不可连续；因此一定要想办法把建好的房子“弄”出去。这就是分派问题。这样就有了策划起点：该住宅区重要为满足相关公司的需求；房子是要卖出去的；卖的方式种类和最有也许出现的情形；政府经营该项目的底线应当是自身的收支平衡。

策划和设计要预想“购买者”也许会有的意见。既然采用卖的形式，就要研究买方，要关注他们的需求（愿望和能力），然后制定出一个与三山涂整体产业定位和住宅区形象定位相一致的目的，然后将这个目的交给“购买者”，并让“购买者”提出他们的意见（由此我们结识到，办公司之前先要把所有职工的住宅都安顿好，对于极大多数起来说，都是不太也许的，因此，必须走中间道路）；通过反复几轮的多边谈判，该住宅区才干有一个的确可行的定位。这是本住宅区区别于所有其他住宅区的个性特点，策划离开这个特点，就会是无源之水、无本之木。这是一个比较复杂的互动过程，而唯有互动，才有也许取得最佳的建设效果。

然后再考虑建设节奏问题。节奏关乎资金使用效率；经济学的意义是：没有一个单位拥有无限的资源，节约是永恒的工作之本。该住宅区建设节奏的决定，取决于多项外部因素，一个是管委会（或说区财政）自有资金情况，资金多，可以快一点；少，可以慢一点；一个是各公司厂区建设和开工的进度，进度快的，则本项目快速跟进，慢的，则适当拖一下；尚有一个上级政府部门对本项目的所规定的建设进度。考虑了这三点，再来拟定该住宅区的建设节奏，是比较抱负的。此外，位于产业服务中心的那些非住宅的纯宿舍，可以起到一个过渡作用。总起来说，公司的产业计划，决定了本项目的建设节奏。

通过想象和逻辑，找出最也许有的住宅需求模式，作为定位依据。该住宅区，从本质上是不同于常规居住模式的，它的逻辑的独特性，应当成为各项定位的依据。比如，由于大量基层员工都属于低工资的劳动者，因此人员流动性非常强，这样对社区的管理规定就非常高；又比如，住在这里的员工大多单身，闲暇时间很多，如何安排这些时间，特别是安排这些时间进行健康的业余活动，也应成为重要的设计特点。

住宅概念体系。理性思维的简朴过程是“从特殊到一般”；复杂过程则是“从一般到特殊”。这是全新的住宅概念体系；需要策划的内容及其庞杂；所有流行的房地产策划概念，几乎都没有涉及本项目问题的实质，因此针对本项目建立新的住宅概念体系（抱负的体系一定会规定调整详规内容），才也许是一种成熟的和诚实的工作方式。

核心理念。假如上述条件是成立的，那么该策划理念的重要项应涉及：

该策划重要提供该住宅社区设计的思考方向和一些模块。

住宅社区的设计原则仍然