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商业地产招商计划书（一）

项目SWOT分析篇

经双方确定合作关系后，我企业对本区域市场调查研究后，在以后定位汇报中具体叙述。

一、项目优势（S）

二、项目劣势（W）

三、项目机会（O）

四、项目威胁（T）

五、项目关键不利原因及应对策略

项目定位篇

一、项目总体定位

项目总体定位是项目标运作方向，系统性进行市场调查后，依据科学测算和我企业积累丰富经验及商业资源得出项目总体定位，以后全部运作思绪全部依据总体定位来研究和制订。

二、形象定位

概念是整个项目标灵魂，表现了项目标气质，当大家一看到它时就将了解到它所蕴涵价值及诉求目标。

三、功效定位

确定项目商业展示关键功效

四、档次定位

确定项目档次、品位

※五、业态定位

1、本项目业态定位理念

对宽泛市场对象进行细分，在明确对应目标市场基础上，发明需求、并引导需求，从而有针对性进行业态整体计划，最大程度提升商业物业价值。

2、业态计划标准

⑴有利于商家互补性标准

⑵有利于商家共荣性标准

⑶有利于商家竞争性标准

⑷有利于物业可连续性发展标准

⑸有利于物业升级标准

⑹预留新业态标准

⑺有利于降低工程费用标准

⑻有利于资产增值标准

⑼有利于降低公摊率标准

3、业态计划提议

依据定位标准进行计划。

招商运作篇

一、招商目标

运作4个月以内使招商率达成90%以上，形成旺场局面。

二、招商阶段划分为

招商实施准备阶段

招商强势期

招商攻坚阶段

第一部分招商阶段性工作

第一阶段——招商实施准备期

一、目标

1、完成项目市场调查工作，依据市调完成和完善项目定位、项目运作思绪和所欠缺项目不利原因等。

2、调整业态计划，依据甲方要求对应调整售价及租金方案；

二、关键工作

1、完成招商基础性工作；

2、完成现场招商处包装及项目地盘包装；

3、塑造项目形象；

4、确定目标商家资源，搜集商家信息；

5、筛选关键专题主力商家,开展对关键商家接触;

6、设计完成招商资料；

7、完成部署招商现场用图表；

8、贮备大量目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作；

9、完成租赁协议评审和定稿；

10、确定招商广告宣传方案；

11、完成项目现场广告位及导识系统计划方案；

12、帮助甲方和业主签定委托经营协议；

13、完善项目租金价格体系。

第二阶段——强势招商阶段

一、关键工作

1、完成招商任务分解和落实；

2、继续搜集商家资源,筛选商家资源；

3、和相关行业协会就本项目建立合作关系；

4、全方面展开和意向商家洽谈,关键引进专题、主力商家,形成带动作用和引导；

5、用优惠政策引进专题、主力品牌商家，形成样板店并安排进场装修；

6、形成对关键商家资源集中区针对性招商；

7、完成辅助招商工作现场气氛烘托。

8、完成营销推广阶段性计划；

10、实施项目导识系统及广告位制作；

11、逐步完成对项目商业气氛营造,包含招商现场包装部署

运行管理和策略是商业房地产运行关键，是商业房地产收益和物业价值提升源泉。现代商业房地产管理运行精髓就是要把松散经营单位和多样消费形态，统一到一个经营专题和信息平台上。不能统一运行管理商业房地产项目，会逐步从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己商业关键竞争力。

统一运行通常包含四个方面内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作基础和起源。这项工作成败得失不仅决定了发展商前期计划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运行管理能否成功。

伴随商业房地产发展，以MALL为代表商业房地产招商工作已经不仅仅限于传统百货商店和专卖店，服务性、娱乐性项目比重不停上升，甚至超出了一般商品店，招商管理也称之为微观经营专题选择。

选择依据

对于一个大型商业房地产项目，微观经营主体包含内容很广泛，既包含购物商店，还包含餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。现在商业房地产中微观经营主体内容关键有以下部分，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；衣饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家俱和装饰类：家俱、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家俱、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其它商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器