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2025年房地产市场房地产企业并购研究报告

一、总论

1.1研究背景

1.1.1行业进入深度调整期，并购成为整合核心路径

2023年以来，中国房地产市场告别高速增长阶段，正式进入深度调整期。据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积同比下降8.5%，销售额下降6.5%，房企普遍面临销售去化放缓、库存高企、资金链承压等多重挑战。在此背景下，“三道红线”“贷款集中度管理”等政策持续深化，房企杠杆扩张空间被压缩，行业从“增量开发”向“存量运营”转型的趋势加速。中小房企因融资能力弱、抗风险能力低，出险风险持续攀升，为行业并购提供了充足的标的供给；而头部国企、优质民企则通过并购加速资源整合，实现规模扩张与结构优化，行业集中度显著提升。中国指数研究院数据显示，2023年房企并购交易金额达3200亿元，同比增长12%，其中百强房企并购占比超75%，并购已成为行业出清与重构的核心路径。

1.1.2政策环境持续优化，并购支持力度加大

为稳定房地产市场、防范系统性风险，中央及地方政府密集出台政策支持房企并购重组。2022年，央行、银保监会推出“金融16条”，鼓励优质房企并购出险房企的项目及债务；2023年，证监会调整房企股权融资政策，允许并购重组配套融资，为并购交易提供资金支持。地方层面，多地出台“保交楼”专项借款，支持房企通过并购盘活闲置资产，如杭州、成都等城市对并购项目给予税费减免、容积率奖励等优惠政策。政策“组合拳”的落地，显著降低了并购交易门槛，激活了市场活力，为2025年房企并购潮奠定了制度基础。

1.1.3企业内生需求迫切，并购驱动战略转型

面对行业利润率下行、传统开发模式难以为继的困境，房企通过并购实现战略转型成为必然选择。一方面，通过并购获取优质土地储备和核心项目，可快速补充优质资产，提升盈利能力；另一方面，通过并购物业管理、商业运营、长租公寓等存量资产，房企可拓展多元化业务，构建“开发+运营”双轮驱动模式。例如，保利发展2023年并购招商积余部分股权，强化物业管理板块布局；华润置地收购融创中国多个商业地产项目，完善商业地产全国化布局。此类并购不仅优化了企业资产结构，也为行业高质量发展提供了新动能。

1.2研究意义

1.2.1理论意义：丰富房地产企业并购研究体系

当前，关于房地产企业并购的研究多集中于政策影响或单一案例分析，缺乏对行业调整期并购驱动因素、趋势特征及风险防控的系统性研究。本报告结合宏观经济、行业政策与企业战略多维视角，构建“政策-市场-企业”分析框架，填补了2025年这一关键时间节点房地产企业并购研究的空白，为行业并购理论体系的完善提供了新视角。

1.2.2实践意义：为企业并购决策提供参考，促进行业健康转型

本报告通过分析2025年房地产企业并购的市场环境、驱动因素、趋势特征及风险挑战，为房企制定并购策略提供数据支持与决策依据；同时，通过总结成功并购案例的经验教训，为行业优化并购流程、提升整合效率提供实践指导。此外，报告对政策制定者评估并购政策效果、完善行业监管机制具有参考价值，有助于推动房地产市场实现“稳增长、防风险、促转型”的多元目标。

1.3研究目的与方法

1.3.1研究目的

本报告旨在系统分析2025年中国房地产企业并购的可行性，具体包括：①梳理2025年房地产企业并购的政策环境、市场条件及企业需求，明确并购的驱动因素；②预测2025年房企并购的规模、结构、区域及主体趋势，把握行业并购方向；③识别并购过程中的财务、法律、整合等风险，提出风险防控策略；④为房企制定并购策略、政府完善并购政策提供可行性建议。

1.3.2研究方法

①文献研究法：系统梳理国内外房地产企业并购相关理论、政策文件及研究成果，构建分析框架；②数据分析法：基于Wind、中指研究院等权威数据，分析2018-2024年房企并购交易规模、结构、区域分布等特征，预测2025年趋势；③案例分析法：选取万科、保利、华润等头部房企及部分出险房企的典型并购案例，总结并购模式与经验教训；④比较分析法：对比不同类型房企（国企、民企、混合所有制）的并购策略差异，提炼差异化并购路径。

1.4研究范围与框架

1.4.1研究范围

①时间范围：以2025年为核心研究节点，回顾2023-2024年并购市场趋势作为基础，展望2026-2027年长期发展方向；②地域范围：覆盖全国31个省份，重点分析长三角、珠三角、京津冀等核心城市群及中西部重点城市的并购市场；③企业范围：包括TOP30房企、地方国企、出险民企、AMC（资产管理公司）等参与主体；④标的范围：涵盖土地储备、在建项目、商业地产、物业管理、长租公寓等类型资产。

1.4.2报告框架

本报告共分为七章，具体结构如下：第一章为总论，阐述研究背景、意义、目的、方法及范围；第二章分析2025年房