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委托中介合同

一、委托中介合同的定义与法律性质

委托中介合同，又称委托代理合同或居间合同，是指委托人与中介人约定，由中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其核心特征在于“媒介服务”与“有偿性”，即中介人通过自身资源或专业能力促成委托人与第三方交易，委托人则需按约定支付报酬。

在法律关系中，委托中介合同涉及三方主体：委托人（如房屋买方、求职者）、中介人（如房产中介公司、猎头机构）和第三人（如房屋卖方、用人单位）。中介人并非合同当事人，而是促成委托人与第三人建立法律关系的“桥梁”。例如，在二手房交易中，房产中介促成买卖双方签订购房合同后，其任务即告完成，买卖合同的权利义务由买卖双方直接承担。

二、委托中介合同的核心条款解析

（一）当事人基本信息

合同需明确委托人和中介人的身份信息，包括自然人的姓名、身份证号、联系方式，法人或非法人组织的名称、统一社会信用代码、住所地及法定代表人信息。若中介人是机构，还需注明其经营范围是否包含中介服务，避免因资质问题导致合同无效。

（二）委托事项与服务范围

此条款需具体描述中介人的服务内容，避免模糊表述。例如，在房产中介合同中，应明确中介人需提供房源信息、陪同看房、协助议价、起草合同等服务；在猎头服务合同中，需注明岗位名称、任职要求、薪酬范围等。若委托人对服务有特殊要求（如仅限某区域房源、优先推荐特定行业候选人），也需在合同中列明，防止后续因服务范围产生争议。

（三）报酬与支付方式

报酬条款是委托中介合同的核心，需明确报酬金额、计算方式及支付时间。常见的报酬形式包括固定金额（如房产中介固定收取1万元服务费）、按比例计算（如二手房交易金额的2%）或阶梯式收费（如猎头服务中，候选人年薪20万以下收取20%，20万以上收取25%）。支付时间通常约定为“合同成立时”“交易完成时”或“分期支付”（如签订委托合同时支付30%定金，促成交易后支付剩余70%）。

需注意的是，根据《民法典》第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用（如交通费、通讯费）。因此，合同中需区分“报酬”与“必要费用”，若未约定必要费用，中介人无权要求委托人承担。

（四）权利义务与责任划分

委托人的权利义务

权利：要求中介人如实报告与委托事项相关的信息（如房屋产权状况、候选人工作履历），拒绝接受不符合约定的服务，在中介人违约时要求赔偿损失。

义务：向中介人提供真实信息（如购房预算、求职者学历），配合中介人开展工作（如按时提供材料、参与面谈），按约定支付报酬。若委托人故意隐瞒重要事实（如房屋存在抵押未告知中介），导致中介人受损的，需承担赔偿责任。

中介人的权利义务

权利：要求委托人支付报酬及必要费用，拒绝从事违法或违反公序良俗的中介活动（如促成虚假交易、推荐不符合资质的候选人）。

义务：遵守诚实信用原则，向委托人如实报告第三方情况，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假信息。例如，房产中介需告知买方房屋是否存在漏水、违建等瑕疵；猎头需核实候选人学历、工作经历的真实性。若中介人因过错导致委托人损失（如推荐的候选人简历造假，用人单位遭受损失），需承担赔偿责任。

（五）保密条款

中介人在服务过程中会接触委托人的商业秘密（如企业招聘计划、个人财务状况）或第三方信息（如卖方的房屋底价、候选人的薪资期望），因此需在合同中约定保密义务。例如，“中介人不得向任何第三方泄露委托人的委托事项、商业信息及个人隐私，合同终止后仍需保密2年”。若中介人违反保密义务，需承担违约金或赔偿损失。

（六）违约责任

违约责任条款需明确双方违约的情形及后果。常见违约情形包括：委托人逾期支付报酬（需按日支付逾期利息，如每日按报酬的0.05%计算）、中介人未促成交易却索要报酬（需退还已收费用并支付违约金）、中介人提供虚假信息（需赔偿委托人实际损失）等。违约金金额不宜过高，通常不超过合同总报酬的30%，若约定过高，法院可能依法调整。

（七）合同期限与终止条件

合同需约定有效期限，如“自签订之日起3个月内”“至促成交易之日止”。若期限届满中介人未完成委托事项，合同自动终止，双方可协商是否续签。此外，还需列明合同终止的其他情形，如委托人单方解除合同（需提前通知并支付必要费用）、中介人丧失服务能力（如机构破产）等。

三、常见风险与防范措施

（一）中介人资质风险

部分中介机构可能无营业执照或超范围经营，导致合同无效。委托人在签订合同前，可通过“国家企业信用信息公示系统”查询中介人资质，要求对方出示营业执照、行业许可证等文件，并留存复印件。