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2024年房地产估价师考试《理论与实务》真题

姓名：__________考号：__________

一、单选题(共10题)

1.房地产估价师在进行房地产估价时，以下哪项不属于估价依据？()

A.房地产交易记录

B.房地产政策法规

C.房地产市场分析报告

D.估价师个人经验

2.在房地产估价中，以下哪种方法最适用于评估土地价值？()

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.建筑面积法

3.房地产估价中的收益法计算公式为：V=A/Y，其中V代表什么？()

A.房地产价值

B.年净收益

C.投资回报率

D.折现率

4.以下哪项不属于房地产估价的直接成本？()

A.土地购置成本

B.建筑工程成本

C.设备购置成本

D.市场推广费用

5.房地产估价中的市场法，以下哪个不是市场比较法的步骤？()

A.选择可比实例

B.调整可比实例

C.计算调整系数

D.评估房地产价值

6.房地产估价师在进行估价时，以下哪项不是影响房地产价格的因素？()

A.地理位置因素

B.房屋结构因素

C.市场供需因素

D.估价师个人喜好

7.房地产估价中的折现率，以下哪种情况下应采用较高的折现率？()

A.预期收益稳定

B.预期收益增长较快

C.预期收益增长缓慢

D.预期收益不确定

8.房地产估价师在进行估价时，以下哪种情况不需要进行市场调查？()

A.评估新建住宅

B.评估二手住宅

C.评估商业地产

D.评估工业地产

9.房地产估价中的成本法，以下哪种情况下应采用重置成本？()

A.评估新建房地产

B.评估已使用一定年限的房地产

C.评估即将拆除的房地产

D.评估土地

10.房地产估价师在进行估价时，以下哪种情况应采用较低的折现率？()

A.预期收益稳定且增长较快

B.预期收益增长缓慢

C.预期收益不稳定

D.预期收益不确定

二、多选题(共5题)

11.房地产估价师在进行房地产估价时，以下哪些属于房地产估价的直接成本？()

A.土地购置成本

B.建筑工程成本

C.设备购置成本

D.市场推广费用

E.税费

12.在房地产估价中，以下哪些因素会影响房地产的市场价值？()

A.房地产的位置

B.房地产的面积

C.房地产的用途

D.房地产的装修情况

E.房地产的交易税费

13.房地产估价师在进行市场法估价时，以下哪些步骤是必要的？()

A.选择可比实例

B.调整可比实例

C.计算调整系数

D.评估房地产价值

E.分析市场趋势

14.房地产估价中的收益法，以下哪些是确定折现率时需要考虑的因素？()

A.预期收益

B.投资风险

C.资本化率

D.市场利率

E.通货膨胀率

15.房地产估价师在进行房地产估价时，以下哪些属于房地产估价的间接成本？()

A.土地购置成本

B.建筑工程成本

C.设备购置成本

D.市场推广费用

E.管理费用

三、填空题(共5题)

16.房地产估价师在进行估价时，应遵循的原则包括独立、客观、公正、科学、合法等，其中‘独立’原则要求估价师在估价过程中不受任何利益关系的干扰，保持______。

17.房地产估价的目的是为房地产交易、投资、融资、税务、保险、司法等提供价值参考，其中‘为房地产交易提供价值参考’的目的是帮助______。

18.房地产估价师在进行估价时，应收集的资料包括房地产的实物状况、权益状况、市场状况等，其中‘实物状况’是指房地产的______。

19.房地产估价中的收益法，是通过预测房地产未来的收益并将其折现到______来计算房地产价值的方法。

20.房地产估价师在进行估价时，应遵循的程序包括估价委托、现场勘查、收集资料、分析计算、撰写估价报告等，其中‘现场勘查’是估价师对房地产______。

四、判断题(共5题)

21.房地产估价师在进行估价时，可以仅凭个人经验进行估价，无需依赖市场数据和交易记录。()

A.正确B.错误

22.房地产估价的目的是为了确定房地产的购买价格，因此估价师只需关注房地产的市场交易价格。()

A.正确B.错误

23.在房地产估价中，收益法是唯一的一种估价方法，其他方法如成本法、市场法等都不再适用。()

A.正确B.错误

24.房地产估价报告必须由房地产估价师本人亲自撰写，不得由其他人代为撰写。()

A.正确B.错误

25.房地产估价师在进行估