附件2021年资产评估师职业资格全国统一考试大纲《资产评估基础》.docxVIP

在实际操作中，我们发现这份大纲中关于资产评估方法的章节尤为实用。以我们团队去年处理的上海市浦东新区某工业厂房评估项目为例，该厂房建筑面积15,600平方米，土地使用年限剩余28年，周边同类物业近期成交均价为每平方米8,500元。根据大纲要求，我们采用市场法进行评估，选取了3个可比案例：案例A位于同一工业园区，成交价8,450元/平方米；案例B距离1.5公里，成交价8,600元/平方米；案例C建筑结构相似，成交价8,520元/平方米。经过区位因素、交易时间、个别因素等修正后，得出市场法评估结果为8,530元/平方米。

接着，我们按照大纲指引采用收益法进行验证。该厂房当前年租金收入为198万元，空置率控制在5%以内，年运营成本约42万元。考虑到当地工业地产投资回报率通常在6.5%7.5%之间，我们取7%作为资本化率，计算得出收益法评估价值为（198万×95%42万）÷7%=2,208万元，折合每平方米14,154元。这一结果明显高于市场法，反映出当前市场租金水平偏高。

我们运用成本法进行复核。根据当地造价信息，重建该厂房的单位成本为3,200元/平方米，加上土地取得成本5,200元/平方米，考虑成新率85%，得出成本法评估结果为（3,200+5,200）×85%=7,140元/平方米。

评估部张明

2025年10月30日