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承租合同和租赁合同

在商业活动与日常生活中，租赁行为是资源优化配置的重要方式，而规范这一行为的法律文件——承租合同与租赁合同，既是保障交易安全的基石，也是厘清权利义务的核心依据。尽管在实践中这两个概念常被混用，但从法律性质、条款构成到风险承担，二者存在诸多值得深入剖析的差异与关联。本文将从法律定义、主体关系、条款要素、履行风险等维度展开分析，揭示其在不同场景下的应用逻辑与实践要点。

一、法律语境下的概念界定与主体关系

租赁合同的法律定位

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一关系中，出租人需对租赁物享有合法处分权，包括所有权人、经营权人或经授权的代理人；承租人则以获取物的使用价值为目的，其权利范围限于合同约定的用途。典型特征在于“双务有偿”：出租人负有交付租赁物并保证其符合约定用途的义务，承租人则需按时支付租金并妥善保管租赁物。例如，企业租赁办公场地时，业主作为出租人需提供产权证明，租户作为承租人需明确办公用途，双方权利义务通过合同条款严格界定。

承租合同的实践指向

“承租合同”并非严格意义上的法律术语，而是实践中对承租人视角下合同文本的习惯性称谓。在法律层面，其本质仍属于租赁合同的范畴，核心差异在于表述主体的侧重：当合同文本以承租人权利保障为核心叙事时，常被称为“承租合同”，例如租户与中介签订的《房屋承租协议》，条款中会重点列明押金退还条件、维修责任划分等承租人关切的内容。但需明确的是，我国民法典及相关司法解释中并无“承租合同”的独立定义，其法律适用仍需回归租赁合同的一般性规定。

主体关系的核心差异

二者在主体关系上的关键区别在于权利义务的倾斜方向：

租赁合同作为中性法律文件，需平衡出租人与承租人的权益，例如《民法典》第七百一十二条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”，同时第七百一十六条赋予承租人经出租人同意的转租权，体现权利义务的对等性。

承租合同则往往暗含“承租人权益优先”的实践逻辑，例如个体租户与大型商业地产签订的《商铺承租合同》，可能会特别约定“因出租人原因导致承租人无法正常经营的，需赔偿装修损失及预期利润”，此类条款实质是对租赁合同中承租人权利的细化与强化。

二、条款构成的要素对比与实践要点

租赁合同的必备条款体系

根据《民法典》第七百零四条，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。这些要素构成了合同的“骨架”，缺一不可：

租赁物描述需达到“特定化”标准，例如房屋租赁中需明确地址、面积、户型，设备租赁需注明型号、序列号；

用途限制直接影响合同效力，若承租人擅自改变用途（如将住宅改为餐饮经营），出租人可依据《民法典》第七百一十一条解除合同；

租金支付条款需明确周期（月付/季付）、方式（转账/现金）及逾期责任，实践中常见的“滞纳金按日利率0.05%计算”即属此类约定。

承租合同的条款侧重与扩展

以承租人利益为核心的承租合同，会在通用条款基础上增加保护性条款：

押金风险控制：明确“因承租人过错导致租赁物损坏的，维修费用从押金中扣除，剩余部分应在退租后15日内退还”，并细化“正常磨损”与“人为损坏”的界定标准（如墙面污渍面积超过5%视为需赔偿）；

转租与转让限制：约定“承租人在租赁期内如需转租，应提前30日书面通知出租人，出租人应在10日内书面答复，逾期未答复视为同意”，通过时间节点约定压缩出租人滥用否决权的空间；

情势变更条款：针对不可预见风险（如疫情导致经营停滞），设置“因不可抗力导致承租人无法使用租赁物超过30日的，有权解除合同且不承担违约责任”，此类条款在2020年后的商业租赁实践中尤为常见。

隐性条款的法律风险

实践中，部分承租合同会设置看似保护承租人、实则可能因违反法律强制性规定而无效的条款。例如，约定“租赁期内租赁物因第三方主张权利导致承租人损失的，出租人不承担责任”，该条款因排除出租人法定瑕疵担保义务（《民法典》第七百二十三条）而无效。此类“看似有利，实则无效”的条款，凸显了合同起草中法律合规性审查的重要性。

三、履行过程中的风险点与责任划分

标的物交付与验收的争议焦点

租赁物的交付环节是合同履行的起点，也是风险防控的关键节点：

租赁合同的标准化流程：出租人需提供租赁物符合约定用途的证明（如房屋租赁中的消防验收合格证），双方签署《租赁物交接清单》，明确水电气表底数、设施设备状态（如空调运行是否正常）。若未履行验收程序，承租人擅自使用后发现质量问题，可能因“视为认可标的物状态”而丧失索赔权。

承租合同的精细化验收：承租人视角下的交接会更注重细节，例如办公设备承租合同中，清单需列明“打印机剩余墨量、电脑硬盘容量、投影仪灯泡使用时长”等数据，并附照片或视频作为佐证，避免退租