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2025年房地产经纪人城市更新产权变更法律专题试卷及解析

2025年房地产经纪人城市更新产权变更法律专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在城市更新项目中，原产权人因房屋被征收而获得的补偿安置房屋，其产权登记性质通常为？

A、商品房

B、经济适用房

C、拆迁安置房

D、廉租房

【答案】C

【解析】正确答案是C。城市更新中的征收补偿安置房屋，其产权性质通常登记为拆迁安置房，这类房屋在上市交易时可能存在限制条件。A选项商品房是完全市场化的产权，不符合征收补偿的性质；B选项经济适用房是针对特定低收入群体的保障性住房，与征收补偿性质不同；D选项廉租房是租赁性质，不涉及产权变更。知识点：城市更新中征收补偿安置房的产权性质认定。易错点：容易混淆拆迁安置房与经济适用房的区别，两者虽然都有限制交易条件，但来源和适用对象不同。

2、根据《民法典》规定，因城市更新需要征收不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的，还应当保障其居住条件。这里的“依法”主要依据的是？

A、《城市房地产管理法》

B、《土地管理法》及其实施条例

C、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

D、《城乡规划法》

【答案】C

【解析】正确答案是C。《国有土地上房屋征收与补偿条例》是规范国有土地上房屋征收与补偿活动的专门行政法规，是城市更新中征收补偿的主要法律依据。A选项《城市房地产管理法》主要规范房地产交易、管理等活动；B选项《土地管理法》主要规范土地的征收、管理和利用，但针对房屋征收补偿的具体规定不如C选项专门；D选项《城乡规划法》主要规范城乡规划的制定和实施。知识点：城市更新中征收补偿的法律依据。易错点：容易混淆《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围，前者侧重土地，后者侧重房屋。

3、在城市更新项目中，原产权人选择产权调换的补偿方式，若调换房屋面积与原房屋面积不一致，其结算方式通常遵循的原则是？

A、等价交换，多退少补

B、只补不退

C、只退不补

D、按比例增减，不结算差价

【答案】A

【解析】正确答案是A。产权调换的核心原则是等价交换，即调换房屋的价值与被征收房屋价值相当，面积差异部分按照市场评估价进行结算，多退少补。B选项只补不退和C选项只退不补都违背了等价交换原则；D选项按比例增减不结算差价，无法体现房屋的实际价值差异，不符合公平原则。知识点：产权调换的结算原则。易错点：容易忽视“等价交换”这一核心原则，误以为面积差异可以简单按比例处理而不考虑价值。

4、城市更新项目中，涉及共有产权房屋的征收补偿，补偿方案通常需要？

A、全体共有人共同签字确认

B、占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意

C、房地产管理部门直接决定

D、征收部门单方面决定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》关于共有财产处分的规定，处分共有不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。征收补偿实质上是对共有财产的处分，因此应遵循此规定。A选项要求全体共有人签字，过于绝对，不符合《民法典》的规定；C、D选项都排除了共有人的权利，不符合法律规定。知识点：共有产权房屋征收补偿的决策程序。易错点：容易混淆按份共有和共同共有的决策规则，或者误以为必须全体同意。

5、在城市更新过程中，若原产权人已去世，其继承人尚未办理继承权公证或不动产继承登记，征收部门应如何处理？

A、直接与继承人签订补偿协议

B、要求继承人先完成继承权公证或不动产继承登记

C、将补偿款提存

D、暂停该户的征收补偿工作

【答案】B

【解析】正确答案是B。在征收补偿时，征收部门需要与明确的产权人签订协议。如果原产权人已去世，继承人尚未取得合法的产权证明，应先通过继承权公证或不动产继承登记明确新的产权人，然后再签订补偿协议，以避免后续纠纷。A选项直接与继承人签订协议，可能因继承人资格或份额问题引发纠纷；C选项提存补偿款是在无法确定权利人时的最后手段，并非首选；D选项暂停工作过于消极，不利于项目推进。知识点：征收中涉及继承问题的处理方式。易错点：容易忽视产权明晰的重要性，急于推进项目而直接与继承人签约。

6、城市更新项目完成后，新建房屋办理首次登记时，登记机构通常依据的是？

A、开发商的申请

B、购房人的申请

C、城市更新项目实施方案及批准文件

D、征收部门的决定

【答案】C

【解析】正确答案是C。城市更新项目新建房屋的首次登记，是基于整个项目的合法性，其核心依据是经批准的城市更新项目实施方案及相关批准文件，这些文件确定了项目的范围、用途、总建筑面积等关键信息。A选项开发商的申请是启动登记程序的行为，但不是登记的实体依据；B选项购房人的申请是办理转移登记（分户证）时的行为；D选项征收部门的决定仅针对征收环节，不直接