2025法律职业资格土地管理法之土地所有权与使用权主观题试题及答案.docxVIP

2025法律职业资格土地管理法之土地所有权与使用权主观题试题及答案

2025年法律职业资格考试主观题（土地管理法之土地所有权与使用权）

【试题】

2023年3月，江南省福兴市下辖的凤凰村因城镇化发展面临系列土地权属与使用争议，具体事实如下：

事实一：凤凰村集体所有土地共1200亩，其中耕地800亩（含基本农田500亩）、宅基地200亩、集体经营性建设用地150亩、未利用地50亩。2023年4月，凤凰村村委会召开由村主任、副主任及5名村民代表参加的会议（全村共180户，登记参加选举的村民320人），以“发展村集体经济”为由，决定将100亩集体经营性建设用地（位于村东头，原为村办砖厂用地，已闲置5年）出租给外省某建材公司，租期30年，租金每年50万元，一次性收取前10年租金500万元。村民张某等20户认为该决策未经过村民会议讨论，程序违法，向福兴市农业农村局投诉。

事实二：村民李某（1965年出生，凤凰村户籍，无其他宅基地）于2018年将其位于村西头的宅基地及地上房屋（建筑面积120平方米）以30万元价格转让给城镇居民王某（非本集体经济组织成员）。双方签订《宅基地转让协议》，约定“王某享有永久使用权”，未办理任何审批或登记手续。2023年5月，凤凰村启动“空心村”整治，李某以“转让行为无效”为由要求王某返还宅基地及房屋，王某以“协议已履行5年”“支付合理对价”为由拒绝。

事实三：2023年6月，福兴市人民政府发布《征收土地预公告》，拟征收凤凰村耕地200亩（含基本农田80亩）用于建设城市污水处理厂。预公告载明“征收范围、征收目的、开展土地现状调查”等内容，但未明确补偿标准。7月，市自然资源和规划局组织开展土地现状调查时，村民赵某（被征收耕地承包人）因对调查结果有异议未签字确认。8月，市政府未经听证程序直接发布《征收土地公告》，确定土地补偿费标准为每亩5万元（当地区片综合地价标准为每亩8万元），安置补助费按土地补偿费的50%计算，地上附着物（赵某种植的桃树）补偿按每棵200元标准（经评估机构评估，市场价值为每棵300元）。赵某拒绝签署补偿协议，市政府遂作出《责令交出土地决定书》，并申请法院强制执行。

事实四：村民陈某与周某系邻居，两家承包地（均为一般耕地）相邻。2022年，陈某在自家承包地东侧修建高2米的水泥围墙，导致周某承包地光照减少30%，农作物减产。周某认为围墙超出陈某承包地权属范围，要求陈某拆除；陈某主张围墙完全在自己承包地范围内，并出示1998年颁发的《土地承包经营权证》（载明承包地四至为“东抵机耕路，西抵周某承包地”）。双方争议经村调解委员会调解未果，周某向福兴市农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，仲裁委以“土地权属争议应由政府处理”为由不予受理。

根据上述事实，结合《土地管理法》《民法典》《土地管理法实施条例》等相关规定，回答以下问题：

1.凤凰村村委会出租集体经营性建设用地的行为是否合法？请说明理由。

2.李某与王某签订的《宅基地转让协议》是否有效？王某能否取得宅基地使用权？请说明理由。

3.福兴市人民政府征收凤凰村耕地的程序及补偿标准是否合法？赵某的救济途径有哪些？

4.周某与陈某的承包地争议应通过何种程序解决？仲裁委不予受理的理由是否成立？请说明理由。

【答案】

问题1：凤凰村村委会出租集体经营性建设用地的行为是否合法？

不合法。理由如下：

根据《土地管理法》第63条及《土地管理法实施条例》第38条规定，集体经营性建设用地出租需满足以下条件：（1）土地需经依法登记；（2）出租方案应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；（3）出租期限不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限（工业用地最高50年，本案建材公司用途应属工业用地，但集体经营性建设用地出租期限不得超过50年，且需符合地方规定）。

本案中，村委会仅召开由村主任、副主任及5名村民代表参加的会议（全村登记参加选举的村民320人，村民代表应按每5-15户推选1人，凤凰村180户至少应有12名村民代表），参会村民代表仅5名，未达到“三分之二以上村民代表”的要求（假设村民代表为12名，需至少8名同意）；且村民会议未召开，程序严重违法。此外，虽未明确土地是否登记，但闲置5年的原村办砖厂用地若未完成集体经营性建设用地入市审批（如规划、产业准入等），出租行为亦可能违反《土地管理法》第63条“符合国土空间规划”的要求。因此，村委会出租行为程序违法，应属无效。

问题2：李某与王某签订的《宅基地转让协议》是否有效？王某能否取得宅基地使用权？

协议无效，王某不能取得宅基地使用权。理由如下：

首先，根据《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租、赠