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估价师精讲题库及答案

一、单项选择题（每题2分，共10题）

1.市场法估价中，选取可比实例时，要求可比实例成交日期与估价时点相近，一般不宜超过（）。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

答案：A

解析：可比实例成交日期与估价时点相近，是为了使价格更具时效性，一般不宜超过1年，这样能更好反映市场当前状况。

2.收益法估价中，净收益是指（）。

A.潜在毛收入扣除运营费用

B.有效毛收入扣除运营费用

C.潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失

D.有效毛收入扣除空置等造成的收入损失

答案：B

解析：净收益是有效毛收入扣除运营费用后的收益，反映了房地产的实际盈利水平。

3.成本法估价中，房地产价格构成不包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.销售税费

D.投资利息

答案：D

解析：成本法中房地产价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，投资利息已包含在成本构成中。

4.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧，下列属于功能折旧的是（）。

A.建筑物因风吹日晒导致的磨损

B.建筑设计落后导致的价值降低

C.周边环境变化导致的价值降低

D.建筑物意外损坏修复后的折旧

答案：B

解析：功能折旧是由于建筑物功能不足或过剩造成的价值损失，建筑设计落后属于功能不足。

5.房地产估价的最高行为准则是（）。

A.合法原则

B.价值时点原则

C.独立、客观、公正原则

D.谨慎原则

答案：C

解析：独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则，确保估价结果的公正性和可靠性。

6.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.100

B.80

C.64

D.50

答案：A

解析：收益价格=净收益/报酬率=8/8%=100万元。

7.房地产估价报告使用期限应自（）起算。

A.价值时点

B.受理估价委托之日

C.评估基准日

D.估价报告出具日期

答案：D

解析：估价报告使用期限应自估价报告出具日期起算，明确了报告的有效使用时长。

8.比较法估价中，对可比实例成交价格进行交易情况修正，修正系数应以（）为基准来确定。

A.正常价格

B.可比实例价格

C.估价对象价格

D.市场价格

答案：A

解析：交易情况修正的目的是将可比实例不正常的成交价格修正为正常价格，所以应以正常价格为基准确定修正系数。

9.房地产市场状况调整的内容不包括（）。

A.市场供求关系调整

B.市场价格水平调整

C.市场交易情况调整

D.市场利率调整

答案：C

解析：市场状况调整包括市场供求关系、市场价格水平、市场利率等方面的调整，市场交易情况调整已在前面单独处理。

10.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑物重置成本为1200元/平方米，成新率为80%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.260

B.272

C.300

D.320

答案：B

解析：土地价值=1000×1000=100万元，建筑物价值=1200×2000×80%=192万元，房地产价值=100+192=272万元。

二、多项选择题（每题2分，共10题）

1.下列属于房地产特性的有（）。

A.不可移动

B.独一无二

C.价值量大

D.保值增值

E.易变现

答案：ABCD

解析：房地产具有不可移动、独一无二、价值量大、保值增值、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现等特性，E选项易变现错误。

2.市场法估价中，选取可比实例应符合的基本要求有（）。

A.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

C.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点

D.可比实例的成交价格应尽量为正常价格

E.可比实例的规模应与估价对象相当

答案：ABCD

解析：选取可比实例基本要求包括类似房地产、交易类型吻合、成交日期接近估价时点、成交价格正常，规模相当不是基本要求。

3.收益法估价中，确定报酬率的方法有（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.加权平均法

E.移动平均法

答案：ABC

解析：确定报酬率方法有累加法、市场提取法、投资报酬率