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房屋买卖合同

一、合同主体与房屋基本信息

房屋买卖合同的订立首先需要明确交易双方的身份信息。出卖人（卖方）需提供合法有效的身份证明，包括姓名、身份证号码、住所地等基本信息；买受人（买方）同样需履行身份披露义务，确保合同主体资格真实有效。双方应在合同中声明对自身信息的真实性负责，并承担因信息不实导致的法律后果。

合同核心标的为房屋本身，其基本信息的准确描述是避免后续争议的关键。房屋坐落位置需精确到省、市、区、街道、小区名称、楼栋单元及房号，例如“XX省XX市XX区XX街道XX小区X栋X单元X室”。房屋权属证明文件是交易合法性的基础，需明确不动产权证号，若为预售商品房则应注明预售许可证号。面积数据需区分建筑面积、套内建筑面积和使用面积，并列明数据来源，如“不动产登记机构测绘结果”或“建设工程规划许可证记载”。房屋性质（如商品房、经济适用房、房改房等）和土地使用权性质（出让或划拨）也需明确标注，这直接影响交易税费计算和产权转移效力。

二、房屋权属与权利保障

出卖人对房屋的权属合法性负有绝对保证义务。合同中应明确约定：“出卖人保证对所售房屋拥有完整所有权，不存在抵押、查封、租赁、共有权益争议等任何权利限制，已就房屋权利状况向买受人充分披露。”实践中，卖方需主动提供不动产登记部门出具的权属查询证明，若房屋存在租赁关系，应附租赁合同并注明租赁期限，买受人需知晓“买卖不破租赁”的法律原则。对于共有房屋，需提供全体共有人的书面同意出售证明；若为继承所得，应附加继承权公证书或法院判决书。

权属转移登记是房屋交易的核心环节。合同应约定过户责任主体（通常由卖方主导，买方配合）、办理时限（如“全部房款支付后30日内”）及所需材料清单（包括但不限于身份证、户口本、婚姻证明、不动产权证等）。税费承担方式需明确约定，可选择“按国家规定各自承担”或“由某一方全包”，2025年最新政策显示，个人转让满5年的唯一住房可免征个人所得税，非普通住宅增值税率为5.3%，这些具体税率可作为合同附件条款。

三、价款支付与资金安全

房屋总价款需同时标注大写和小写金额，例如“人民币壹佰贰拾万元整（￥1,200,000.00）”，防止篡改争议。支付方式应根据交易双方资金状况选择：一次性付款需约定具体支付日期和账户信息；分期付款可设置“定金-首付款-尾款”三阶段支付，比例通常为10%-30%-60%；按揭贷款需注明贷款银行、预计额度及放款期限，同时约定“若因买方信用问题导致贷款审批失败，买方需在15日内改为全款支付”的补救条款。

定金条款需符合《民法典》第586条规定，金额不得超过总房款的20%。合同应明确：“买方于合同签订当日支付定金20万元，若买方违约，定金不予退还；若卖方违约，应双倍返还定金。”资金监管条款可提升交易安全，双方可约定“所有房款通过不动产登记部门监管账户划转，过户完成后自动释放给卖方”。对于大额交易，建议附加银行转账凭证作为合同附件，并注明“卖方账户信息变更需书面通知并经买方确认”。

四、房屋交付与质量验收

房屋交付条件应细化为可量化标准，例如“毛坯房交付标准：墙面平整、地面水泥找平、门窗完好、水电管线铺设到位；精装修交付标准：符合《住宅装饰装修工程施工规范》，附装修材料清单及品牌型号”。交付时限通常与付款进度挂钩，如“首付款支付后15日内交付”，交付地点为房屋所在地，双方需签署《房屋交接确认书》，明确钥匙、门禁卡、水电气卡等物品交接完毕。

验收环节需给予买方合理查验期，合同可约定：“买方应在收到交付通知后7日内进行验收，发现问题书面通知卖方，卖方需在10日内修复。”质量保证范围包括主体结构（保修50年）、防水工程（保修5年）、管线设备（保修2年）等，若发现地基沉降、墙体开裂等结构性问题，买方有权解除合同并要求赔偿。附属设施设备需列明清单，如“空调2台、冰箱1台、热水器1台（均附购买发票）”，并注明“交付时设备应能正常运转”。

五、税费承担与费用结算

交易税费的明确划分是合同必备条款。2025年执行的税费体系中，买方主要承担契税（首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%）、印花税（0.05%）和登记费（80元/套）；卖方承担增值税（非满五唯一住房按差额20%或全额1%缴纳个税）、城市维护建设税（增值税的7%）等。合同可约定：“卖方承担个人所得税、增值税及附加，买方承担契税、印花税及登记费”，或采用“税费打包价”模式，如“买方承担全部税费，总房价款相应下调5万元”。

前期费用结算需列明截止时点，通常以“交付当日”为界，卖方需结清交付前的物业费、水电气费、暖气费、有线电视费等，合同应约定：“卖方提供最近三个月缴费凭证，费用结算至2025年X月X日，此后产生的费用由买方承担。”若房屋存在欠费情况，买方有权从尾款中直接抵扣，例如“发现卖方拖欠物业