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车库更换合同

一、合同主体条款

车库更换合同的签订主体需满足法律规定的完全民事行为能力要求，包括自然人、法人及其他组织。自然人作为合同主体时，应在合同中明确记载姓名、身份证号码、住址及联系方式；法人或其他组织则需注明单位全称、统一社会信用代码、法定代表人或负责人姓名及职务。合同主体信息的准确性是后续权利义务划分的基础，若因信息错误导致合同履行障碍，过错方需承担相应法律责任。

在实践中，部分车库更换涉及第三方权益，如小区业主委员会对共有车库的管理权、抵押权人对抵押车库的优先受偿权等。合同签订前，主体双方应履行必要的核查义务，包括但不限于：确认车库产权证明的真实性、查询不动产登记系统中的权利限制信息、核实转让方是否取得共有权人同意等。若存在权利瑕疵未如实披露，受让方有权依据《中华人民共和国民法典》第五百条主张撤销合同并要求赔偿损失。

二、标的物基本信息

车库作为合同标的物，其基本信息描述需达到特定化标准。合同中应明确记载车库的具体位置，包括小区名称、楼栋编号、车库编号或坐标定位；建筑面积与套内面积需分别列明，偏差范围应符合《房产测量规范》的规定；权属状况部分需注明产权证号、登记时间及权利类型（如所有权、使用权、地役权等）。对于人防工程改造的车库，还需特别说明使用期限及战时征用条款。

标的物的物理状态描述应涵盖结构类型（砖混、钢构等）、建造年代、地面材质、照明系统、通风条件、消防设施配置等细节。若车库附带充电桩、储物柜等附属设施，需在合同中列明清单并注明是否包含在更换范围内。实践中，因车库实际状况与合同描述不符引发的纠纷占比达37%，建议双方在签订合同前共同进行现场勘验，并签署《车库状况确认书》作为合同附件。

三、更换原因与目的

合同中需清晰阐述车库更换的真实原因，常见情形包括：产权人因车辆尺寸变化需更换更大车位、家庭人口结构调整导致停车需求增减、原车库存在结构性缺陷影响使用安全等。不同更换原因可能产生不同的权利义务配置，例如因质量问题引发的更换，出让方可能需要承担维修整改义务；而基于自愿调剂的更换，则通常由双方协商分担相关费用。

更换目的条款应具有可操作性，避免使用改善停车条件等模糊表述。建议具体化为：满足轴距3.2米以上的大型车辆停放需求、获得临近电梯口的便捷停车位置、解决原车库雨季渗水问题等明确指向。该条款的约定将作为判断合同目的是否实现的重要依据，当实际履行结果与约定目的严重不符时，当事人可援引《民法典》第五百六十三条主张解除合同。

四、权利义务划分

（一）转让方主要义务

转让方负有瑕疵担保义务，需保证对所转让车库享有完整处分权，且不存在抵押、查封、占用等权利负担。合同签订后30日内，应协助受让方办理不动产变更登记手续，提供所需的身份证明、产权证明、婚姻状况证明等材料。若车库存在尚未结清的物业费、取暖费等费用，转让方需在交付前结清，或与受让方协商从更换补偿款中抵扣。

交付义务包括实物交付与权利交付两方面：实物交付时应确保车库内无他人财物、设施设备功能完好；权利交付则需通过登记过户完成权属转移。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条，车库权属转移登记需提交不动产权属证书、互换协议、完税证明等材料，转让方应全程配合办理。

（二）受让方主要义务

受让方的核心义务是按照合同约定支付更换补偿款（如有），或履行对等的车库交付义务。采用金钱补偿方式时，需明确支付金额、支付时间节点及支付方式，大额交易建议通过银行转账并备注车库更换补偿款。若双方采用等值互换方式，应在合同中确认两辆车库的评估价值，价值差额部分通过货币形式补足。

受让方在接收车库后，负有合理使用义务。未经转让方同意，不得擅自改变车库结构、损坏共有设施或从事违法经营活动。对于具有历史保护价值的特色车库，受让方还需承担相应的维护义务，违反该义务造成标的物价值减损的，应承担恢复原状或赔偿损失的责任。

五、更换方式与补偿条款

（一）更换方式选择

实践中主要存在三种更换模式：

等值互换：双方车库评估价值基本相当，互不支付补偿款，仅承担各自产生的税费；

差价补偿：评估价值较高一方获得差价补偿，补偿金额=（高价值车库评估价-低价值车库评估价）×（1-税费承担比例）；

附加条件互换：一方以提供其他财产（如车位使用权、物业管理费减免等）作为补偿，需在合同中明确附加条件的履行方式和期限。

更换方式的选择应考虑标的物价值差异、双方财务状况及税收成本等因素。以北京市为例，车库互换涉及的税费包括增值税（5.3%）、契税（3%-5%）、个人所得税（20%差额征收）等，采用非货币性资产交换形式可能享受税收优惠，但需满足《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中规定的免税条件。

（二）补偿款支付安排

采用金钱补偿时，建议设置分期付款节点：

第一期（合同签订