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某养老地产项目市场定位报告

一、养老地产市场分析

1、老年住宅及设施的需求量大

多数老年人希望居家养老，如下图所示，85.05%的老人希望居家养老；有6.69%的老人希望入住机构

2、养老住宅的建设将蓬勃发展

发达国家在养老模式上从起初的医院到设施最终都走向了“家庭、社区养老”结合中国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。

▍二、我国养老地产的形式（三个类型的不同划分模式）

▍三、我国养老地产存在的问题

1、开发档次较低，配套和服务水平有限；

2、产业规模小，产业链整合度低；

3、缺乏开发全过程的经验，而国外经验又水土不服；

4、缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够；

5、政策“不落地”，产业标准缺失。

▍四、老年社区的开发建设思路

养老地产是房地产产品的一个细分种类，从建筑和功能上区别于传统地产项目。我们专注研究养老地产，针对国内、港澳台地区、日本、美国等地的多个养老地产项目进行了多次的考察和交流，了解当地的经营模式，学习先进的管理经验，结合国内的情况，总结出了一套自己的开发建设思路：

?软件服务是核心

–房屋是老年社区的载体，但老年社区最本质是服务。

?硬件配备是前提

–老年社区的硬件要以老人为本，没有完善、人性化的硬件，软件服务难以发挥作用。

▍五、老年社区建设方向

1、实现多元化、现代化的复合居住功能

2、配备完善的、可应对紧急情况医疗服务功能系统

3、拥有丰富的、满足不同需求的康复运动娱乐配套功能

4、营造方便学习交流的、跟上时代要求的环境和设施

5、具有复合精神与价值诉求的老年服务功能，满足自我价值的实现

▍六、硬件基础设计

▍七、软件核心服务

1、产品及服务项目

项目内部本身的医疗、保健、商业、餐饮、娱乐、休闲配套齐全，这不仅方便了项目本身的消费群体，对周边投资环境的改善也具有很大的带动作用。

【公园绿地】

根据规划，项目内部和周边将建成占地面积320亩生态公园和占地面积1000亩的高尔夫球场。生态公园和高尔夫球场建成后将为业主们提供一个巨大的天然氧吧和休闲场所，使业主们真正享受到回归生活，回归自然的感觉。

【医疗】

医疗方面，民福公司将和北京市著名医院合作成立专门的医疗机构，为入住项目的老年人提供专门的医疗服务，定期体检、建立业主入个人健康档案，为业主量身订做保健方案，同时还将建立紧急呼叫系统将医院同各家各户及社区公共场所的每一个角落连接起来。

【娱乐】

民福桃源现代化的会所将为到访的每一位业主提供了丰富多彩的室内娱乐休闲项目。咖啡馆、棋牌吧、演艺舞台等，品位怡然，亦歌亦舞亦开怀；更有精品图书馆，为人们提供阅读、音乐、舞蹈、茶道、插花、棋牌等丰富多彩的知性空间，可以相互学习与自我展示。

【休闲】

项目周边垂钓区、室外自助烧烤及温室大棚采摘等各类户外休闲娱乐活动，将使业主更充分体味生活情趣、享受惬意心境。

2、管理和服务的四原则：

“尊严”、“自立”、“安全”、“参与”

第一原则——“尊严”：

?经济状况和身体状况，个人经历和价值，性别和年龄，家庭状况，社会地位，意愿和隐私

?在设计服务时要尊重隐私

?提供服务中要尊重意愿

?谨慎使用限制手段（身体和药物）

第二原则——保证老年人的“自立”：

?鼓励自我照料：居住，择偶，责任，以及生活中的琐碎事情，以增强他们的自信心和成就感。

?在制定养老服务规范时，界定和使用鼓励，协助，帮助的概念对为老年人提供最大程度的自立有极大的作用。

?在服务管理的过程中成功地体现出为老年人创造自立和独立的机会和意识，以便同时满足他们在身体，心理和精神上的需求。

第三原则——“安全”：

?安全是老年人保持自立的根本。

?经济收入可以保证日常生活的支出，这是老年人生存的基础。身体健康，居住环境，对入侵的自我保护意识，与家人和朋友的联络交往等都属于安全的范围之内。

?在养老服务机构的基本规范内应有安全手册。包括撤离方式并且应含有撤离演习的详细过程。

第四原则——“参与”：

?参与社会，经济和政治活动，参与社区的建设和服务，使得他们在社会中体现自己的价值。

?开展志愿服务活动使他们的余热得到尽可能大的发挥。不仅能使需要照料的老人得到照顾，同时使提供照料的老人得到自信和成就感。

?在养老服务机构的基本规范里需要对与老年人或老年协会组织如何参与老年机构的管理做详细规定。

▍八、养老地产的投资形式

1、老年社区项目定位：

郊区型+景区型+气候区域型

?大型低密度老年社区；

?注重景观环境，强调良好的自然生态与休闲娱乐；

?全国各地开发连锁老年社区，利用南北方季节差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式的养老生活方式。

专门型+混合型

?项目设有有专门面向老年群体的居住板块，也有适应各年龄层群体的居住板块；

2、客群定位及投资形式

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