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三种最有市场前景的养老地产开发模式解析

本文解析的三种养老地产开发模式，是在目前市场条件下最有可操作性，相对结构清晰的模式，是栖城多年来一直着重深入研发，并经局部市场验证的模式，在当下模式层出的养老地产信息中，对于开发和设计从业者有十分重要的借鉴价值。GN栖城管轶群先生在“专题论坛：健康医养产业与城市转型发展”环节，进行题为《中国养老地产的三种模式》的主题演讲，受到与会嘉宾的一致好评。

非常高兴第二次来桂林参加国际健康养生论坛，感谢主办方及自治区各级政府提供这个促进行业进步，推动区域发展的交流学习平台。我谨代表上海栖城建筑规划设计有限公司向在座的领导嘉宾和同行汇报我们对发展中国养老居住产业的一些思考。

上海栖城是一家综合性的设计企业，而养老住区设计作为公司的核心业务板块，经过多年的持续实践与研究，获得了业界的广泛认可，也让我们成为该领域的标杆企业之一。关于养老地产的模式研究，我们在四年前启动，经过这几年的探索与项目验证，我们总结出了三种适合当下中国的养老地产模式及相应的设计策略。希望能借今天的机会，与诸位作一分享。

首先向大家介绍一下，我们分析养老地产类型的研究模型：

我们从众多影响养老地产的因素中，提取了三个核心要素，组成分析模型的三个象限，分别是左侧的项目区位，右侧的居住物业形态，及下侧的目标客群。其中：项目区位分为市区型、郊区型与景区型；居住物业形态分为持有型、销售+持有型与销售型；目标客户群分为照护型、活力型与混合型。将这三个象限中的各要素组合，能基本涵盖现今市场上出现的大多数养老地产项目类型。经过我们分别对各种组合形式的考察研究后发现，有三种类型比较适合我国的当下形势，也对养老地产未来发展具有较高的启示意义。

第一种：全龄混合社区。我也将在后续报告中详细展开。它的目标客户群是全年龄段的人群，除了老人，也包括年轻人与儿童，它是一个大型的成长型活力社区。此类项目一般具有较大的建设规模，同时也将会作为居住人群的第一居所所在地。针对现今中国各城市的发展情况，能具备这些要求的土地供应，主要出现在城市的近郊位置。同时考虑到全年龄段人群的多样化生活服务需求，及近郊公共配套设施及服务水平相对滞后，要求开发企业建设综合性的配套设施，包括各类养老设施、教育设施等等。同时通过持有、委托运营等方式为服务品质提供持续保证。

这种模式对于现今大型房地产开发企业的产品升级具有重要启示，也对以市场化形式完成政府提出的“居家养老为核心，机构养老为依托，社区养老为辅助”的养老产业布局提供了一种可能性。

第二种：养生养老社区。目标客户群主要针对活跃型老人及家属。此类项目一般位于自然人文资源丰富的旅游目的地，例如桂林、海南。或者位于环境相对较好的城市远郊，作为老人或家庭的第二居所。由于其目标客户群体强烈的度假需求，要求项目配建完善的休闲设施，在做好基本的医疗保障的同时，可以考虑配建特色的养生、康复保健设施。

这类项目对于拥有良好环境资源优势的地方政府具有启示意义。同时也能引发传统旅游地产的进一步产业细分或升级。

第三种：专护机构模式。目标客户群为有一定照护需求的老人。这类老人从个体需求上来说需要完善专业的护理医疗服务，希望能距离其原有的第一居所或子女的第一居所距离较近。这就决定了此类项目选址往往位于市区或成熟的生活区范围内。同时也由此引发出这类项目的几个特点：规模一般比较小，周边或自身医疗资源比较丰富和优质。客源比较充沛，持续盈利或获得中长期回报机会较大，对照护服务水平要求比较高。

这种类型对于地方政府完善现有城区机能应对城市老龄化趋势有重要意义，同时发展专业型照护连锁机构具有广大的市场前景。

以上三种模式貌似老生常谈，但我们如果仔细去考察验证，必然会找到其存在与发展的内在逻辑与外部驱动条件。我们发现，在我们进行设计规划的众多项目中，那些能顺利推进，获得效益的项目往往在这三种模式范围内。

接下来，我再针对刚才提到的第一种模式，全龄混合社区做一个简单的展开介绍。

首先，我们来看看西方国家养老居住发展的情况。德国自二战以后，一直关注养老机构的发展，我们也可以看到，德国机构逐步从收容型（40年代-60年代）、医疗型（60年代-70年代）、公寓型（80年代-90年代），发展到居家型（90年代-上世纪末），是一个逐步人性化、居家化的过程。而自2000年以来，德国政府高度重视居家养老的发展，从而演变成对居家养老及全龄社区的探索，针对不同的项目，不管新建还是既有社区，都进行了一系列的实践与研究。从服务设施、开放空间环境及住宅形式几个维度来展开，对不同年龄组的需求进行分析，探索可持续的，创新的综合解决方案。

美国同样将对老人单一群体的关注放大到更广的用户层面。在设计领域提出的公平居住法案和通用设计理念，都是对这一趋势