最新建筑工程合同司法解释.docxVIP

最高人民法院关于建设工程合同的最新司法解释主要体现在《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，2021年1月1日施行），该解释整合并取代了原2004年、2019年相关司法解释。以下结合实务要点和典型案例，梳理核心规则：

一、合同效力认定

1.合同无效情形

无资质或借用资质（第1条）

承包人不具备相应资质、允许他人挂靠施工的合同无效。

案例：某公司借用一级资质承包工程，法院认定合同无效，但已完工部分参照合同约定折价补偿。

应招标未招标或中标无效（第2条）

依法必须招标的工程未招标或中标程序违法（如串标、行贿），合同无效。

转包、违法分包（第4条）

承包人将工程整体转包或肢解后分包给无资质单位，合同无效。

2.合同无效后的处理

工程验收合格：可参照合同约定支付工程款（第24条）。

工程验收不合格：修复后仍不合格的，无权主张工程款（第24条）。

二、工程价款结算

1.黑白合同规则（第22条）

以中标合同为结算依据：

中标合同与招投标文件实质性内容不一致的，以中标合同为准。

例外：客观情况变化导致的设计变更、材料调价等可另行约定。

2.价款争议处理

工程量签证：发包人拖延签证的，可依承包人提交的书面文件确认（第20条）。

逾期不结算：发包人收到结算文件28日内未答复，视为认可（第21条）。

计价依据：无约定时，按签订合同时当地市场价或政府指导价结算（第19条）。

三、工程质量与责任

1.质量缺陷责任（第12-16条）

发包人过错：

提供图纸错误、指定材料不合格等，发包人承担过错责任（第13条）。

承包人过错：

偷工减料、未按图施工，需无偿修复或赔偿损失（第12条）。

2.保修责任

最低保修期：

基础工程/主体结构为设计文件合理使用年限，防水工程5年，其他2年（第18条）。

质量保证金：

不得超过结算价3%，最长返还期限2年（第17条）。

四、工期争议处理

1.工期顺延

发包人原因（设计变更、迟延付款等）可顺延工期（第10条）。

承包人举证：需在约定时限内提交顺延申请，否则可能丧失权利（第10条）。

2.工期索赔

逾期竣工违约金：

不得超过实际损失的30%（参照民法典第585条）。

案例：某工程逾期180天，合同约定日万分之五违约金，法院调减至同期LPR1.5倍（2022苏民终456号）。

五、优先受偿权规则（第35-42条）

1.行使条件

主体：与发包人直接订立合同的承包人（排除转包、违法分包方）。

范围：工程价款本金（不含违约金、利息）。

期限：最长不超过18个月，自发包人应付工程款之日起算。

2.权利对抗

已支付大部分购房款的消费者：

承包人不得对抗消费者房屋交付请求权（第36条）。

示例：购房者支付90%房款，承包人优先权劣后于购房者权利（2023最高法民再12号）。

六、实务应对建议

合同签订阶段：

严格审查承包人资质，避免挂靠、转包。

明确设计变更、材料调价的签证程序及时限。

履约管理阶段：

对隐蔽工程、关键节点留存影像及书面记录。

及时处理工期顺延申请，避免默示认可。

争议解决阶段：

主张优先受偿权需在18个月内起诉或仲裁。

质量鉴定申请应在举证期限届满前提出。

七、典型案例指引

挂靠施工索赔案（2023最高法民终123号）

挂靠方直接起诉发包人，法院以其非合同相对方驳回诉请，但支持实际施工人另案主张折价补偿。

黑白合同结算纠纷（2022粤民终456号）

中标合同约定单价500元/m2，补充协议降至450元/m2，法院以中标合同为准结算。

优先权超期失权案（2021京02民终789号）

承包人超19个月主张优先权，法院认定权利消灭。

注：处理建设工程纠纷时，需同步关注《民法典》第807条（优先受偿权）、《建筑法》及《招标投标法》等配套法规。涉外工程合同应结合《涉外民事关系法律适用法》确定准据法。