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物业管理风险控制十点及其防范措施

疫情防控-物业管理风险控制点及其防范措施

一.物业管理存在的风险

一.项目接管的不确定性带来的风险有的物业服务企业在还没

有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力.物力和财

力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不

仅蒙受人.财.物的损失，还将损害企业的品牌形象。

2.专业服务咨询的风险早期介入涉及面广.时间长.技术性强.

难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和

物业管理操作经验的人员全过程参与时，不免难以发现项目规划

设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和

建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设.施工和监理

单位有良好沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重

视和采纳。以上两个方面都在可能导致物业建成后管理中的一定

风险。

二.合同中的风险

1.合同期限

根据合同法第四五条规定当事人对合同的效力可以约定附条

件。附生条件的合同，自条件成就时失效。前期物理学业服务合

同是附解除条件的合同，物业管理条例26条规定，期限未满.业

主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业

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服务合同终止。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，

物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企

业对物业管理项目的长期规划和各种投入将蒙受损失。但如果企

业考虑这一因素，规划和投入不到位，可能带来操作上的短期行

为，也会引发业主.物业使用人与物业服务企业的矛盾和冲突。

2.合同订立中的风险在前期物定服务合同的订立中，物业建

设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房.

商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位

的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业

服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给

物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，

在合同签订时压低管理费，影响到接管项目后正常经营的维持;或

对有关责任约定不清晰，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实

现的承诺，致使接管后发生的不测事件家中财产被盗.人员伤亡等

都有可能被业主作为向物业服务企业索赔的理由。

3.合同执行的风险前期物业服务合同是具有委托性质的集体

合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种

合同订阅行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行的过

程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物

业服务合同的订阅方式.合同部分条款和内容不认同.不执行，从

而引发纠纷。

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三.物业违规装饰装修带来的风险业主.物业使用人违规装饰

装修，不仅会造成物业共用部位损坏.安全隐患.邻里纠纷等，增

加物业管理的运行.维修.维护成本，还会使物业服务企业承担一

定的物业装饰装修管理责任。

四.物业使用带来的风险在物业日常使用过程中，业主.物业

使用人对物业使用出现不当行为和不当使用如高空抛物.改变物业

使用功能.堵塞消防通道.捐毁共用设备设施和场地等。难以确定

责任人;或业主.物业使用人因物业的瑕疵或当事人的疏忽而发生

意外事故，造成他人人身伤害或财产损失时，物业服务企业就要

承担一定的法律责任风险。

五.法律概念不清导致的风险在公共安全.人身财产的保险.保

管方面，业主.物业使用人往往对物业管理安全防范主体的责任认

识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强

加给物业服务企业，导致物业服务企业与业主.物业使用人纠纷增

加，物来服务企业为此投入大量的人力.物力.精力，造成不必要

的消耗，承担额外责任。六.管理费收缴风险业主.物使用人由于

各种原因缓交.少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的

问题。由于物业服务企业普遍缺乏有效追缴手段，收费风险是物

业日常管理服务的风险之一。七.公用事业费用代收代缴存在的风

险在公用事业费用如水电费等的代收代缴以及公共水电费分摊

中，物业管理单位居于收取和缴纳的中间环节，如业主.物业使用

人不及时.不足额缴纳相应费用，势必导致物业服务企业蒙受经济

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损失，承担其不应有的风险。八.管理项目外包存