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“新居住数字化经纪服务”职业技能等级考试;目录;第4章房地产基础知识;4.6土地与城市分区

新房交易过程中，经纪人应了解土地的基础知识。同时，在介绍项目区位时应了解城市功能分区情况并着重了解居住区应配备的设施。这里主要介绍土地所有权与使用权、城市用地、城市功能分区、城市居住区等知识。

4.6.1土地所有权与使用权

1.土地所有权

土地所有权又称土地产权，是物权的一种。主体是土地所有者，客体是土地，是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有，农村城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有的土地制度。

宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。;2.土地使用权及种类

（1）土地使用权。指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

（2）土地使用权种类。分为两种：

1）划拨土地。是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

2）出让土地。是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。中华人民共和国境内外的自然人、法人主体和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权出让活动，取得建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。;3.土地使用权出让方式

土地使用权出让方式有四种：

（1）招标出让。指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。

（2）拍卖出让。又称“竞投”，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条??的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

（3）挂牌出让。指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

（4）协议出让。指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。;4.土地使用权出让年限

土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：

（1）居住用地：70年；

（2）工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年；

（3）商业、旅游、娱乐用地：40年；

（4）仓储用地、综合用地或者其他用地：50年。

以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

【例】客户李峰购买了一套房产，该楼开发商于2010年取得土地使用权，土地性质为商用，开发商于2011年动工开建，2015年交房，2018年办理了不动产证，请计算截止2019年该办公楼剩余土地使用年限。

【解】商业用房的土地使用年限为40年，该办公楼剩余土地使用年限计算如下：

40-（2019-2010）=31（年）;（4）土地出让年限到期如何处理。根据土地用途，住宅建设用地使用权届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。

5.居住用地

居住用地是指城市中住宅和相应服务设施的用地。一般分为：

（1）一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地；

（2）二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地；

（3）三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。;6.按开发程度房地产的分类

按开发程度，房地产分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。

（1）生地。指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

（2）毛地。指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。

（3）熟地。指具有完善的城市基础设施、土地平整和能直接进行房屋建设的土地。

（4）在建工程。指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。;4.6.2城市功能分区

1.城市的类型

（1）按城市规模分类。

大城市，指市区和近郊区非农