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房屋租赁合同

一、签约前的审慎核查：防患于未然

在落笔签字之前，双方当事人，尤其是承租方，应投入足够精力进行前期核查，这是避免后续纠纷的第一道防线。

出租方身份与房屋权属的核实是首要环节。承租方务必要求出租方出示有效的身份证明文件，以及能够证明其对房屋享有合法出租权的证明，如房屋所有权证、不动产权证书等。若房屋系共有，则需确认其他共有人是否同意出租；若出租方为代理人，则需审查授权委托书的真实性与权限范围。对于转租房屋，更要确认原租赁合同中出租方是否允许转租，以及转租的期限是否在原租赁期限之内。

房屋实际状况的查验同样不可或缺。承租方应亲自对房屋的结构、装修、设施设备（如水电、燃气、空调、厨卫用具等）的完好程度进行细致检查。对于房屋存在的瑕疵或损坏，应在合同附件或补充协议中明确列明，并可约定由出租方负责维修或在租金中相应扣减。同时，记录水、电、燃气等公用事业费用的底数，也是必要步骤，以避免承担前任租客遗留的费用。

租赁期限、租金及支付方式、押金数额及退还条件等核心交易条件，应在签约前达成明确共识。租赁期限的长短直接影响双方的权利义务，特别是对于需要长期稳定居住或经营的承租方而言。租金的金额、支付周期（如月付、季付、年付）、支付方式（如银行转账、现金）以及逾期支付的违约责任，都应清晰约定。押金作为保障房屋完好及租金支付的担保，其数额、退还条件（如无损坏、无欠费）和退还时间，也需双方协商一致。

二、合同核心条款解析：权利义务的清晰界定

一份规范的房屋租赁合同，其条款设置应尽可能周全，以下为您解析其中最为关键的部分。

当事人基本信息：合同首部应明确出租方（甲方）与承租方（乙方）的姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系地址及联系方式。信息的准确性是日后履行合同、解决争议的基础。

房屋基本情况：合同中需详细载明房屋的坐落位置、建筑面积、房屋用途（如住宅、办公、商业）。房屋用途必须符合规划部门批准的使用性质，承租方不得擅自改变。

租赁期限：租赁期限应明确起止年月日。根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期满，双方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

租金及支付方式：除明确租金标准和支付周期外，还应约定租金的支付日期。例如，“每月X日前支付当月租金”。对于租金调整，如有约定，应明确调整的周期、幅度或触发条件。支付方式应具体，如通过银行转账至指定账户，并注明账户信息。

押金（租赁保证金）：押金的金额通常为一个月或数个月的租金。合同中应明确押金在租赁期满或合同解除后，在承租方付清应缴费用（租金、水电费、物业费等）并将房屋恢复原状（自然损耗除外）后，出租方应在多少日内无息退还。同时，需约定因承租方违约导致出租方损失时，出租方有权从押金中扣除相应费用。

房屋的交付与返还：交付房屋时，双方应签署《房屋交接清单》，详细记录房屋附属设施、设备状况及水电气表底数，作为合同附件。租赁期满或合同解除后，承租方应返还房屋及其附属设施、设备。返还时，双方也应进行验收，并结清所有费用。

房屋修缮与使用：出租方应保证房屋及其附属设施在租赁期内符合约定用途。因房屋主体结构或主要附属设施老化、损坏影响正常使用的，出租方负有维修义务，但当事人另有约定的除外。承租方应合理使用房屋，因使用不当造成房屋或设施损坏的，应承担维修或赔偿责任。对于因承租方过错导致的房屋安全隐患，承租方应立即整改并承担相应责任。

关于转租：未经出租方书面同意，承租方不得擅自将房屋部分或全部转租给第三方。如合同允许转租，应明确转租的条件、程序以及转租合同的期限限制。

违约责任：这是合同的“牙齿”，对双方都具有约束力。

*出租方违约情形可能包括：未按时交付房屋、交付的房屋不符合约定条件、擅自提前收回房屋等。违约责任可约定为支付违约金（具体数额或按租金比例计算）、赔偿损失等。

*承租方违约情形可能包括：未按时支付租金、擅自转租、擅自改变房屋用途或结构、损坏房屋拒不赔偿、未经同意装饰装修等。违约责任同样可约定为支付违约金、出租方有权解除合同并要求赔偿损失、押金不予退还等。

违约金的数额应合理，不宜过高或过低。若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。

合同的变更、解除与终止：合同的变更或解除需经双方协商一致，并签订书面协议。同时，应约定一些法定或约定的解除情形，例如，承租方逾期支付租金超过一定期限，出租方有权解除合同；因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自动终止，双方互不承担违约责任或根据实际情况分担损失。

争议解决方式：通常约定为“协商不成的，任何一方均有权向房屋所在地人民法院提起诉讼”或“提交XX仲裁委员会仲裁”。二者择一，不可同时约定。

其他约定：根据实际情况，可补充约定物业费、水电费、燃气费、暖气费等费