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民法典明确了预约合同

在现代经济生活中，交易的复杂性和风险性使得当事人往往需要在正式订立合同前进行必要的准备和磋商。《民法典》第495条首次在立法层面系统规定了预约合同制度，明确“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”这一规定填补了我国预约合同立法的空白，为司法实践中大量存在的预约纠纷提供了明确的法律依据，也为市场经济活动中的交易安全提供了更全面的保障。

预约合同作为一种特殊的合同形式，其本质是当事人之间就将来订立本约合同而达成的合意。它与本约合同的核心区别在于，预约合同的标的是“订立合同的行为”，而非具体的交易标的本身。例如，购房者与开发商签订的《商品房认购书》中，双方约定三个月内签订正式的《商品房买卖合同》，这种约定即为典型的预约合同。预约合同的成立需要具备合同的一般要件：当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律行政法规的强制性规定。值得注意的是，预约合同的内容应当具有确定性，至少应包含将来订立本约的意愿、大致时间以及合同主体等核心要素，否则可能因缺乏可履行性而被认定为不成立。

从法律效力来看，预约合同一旦成立，对双方当事人即产生法律约束力。这种约束力主要体现在两个方面：一是当事人负有诚信磋商的义务，即应当按照预约合同的约定，在规定期限内就本约合同的具体条款进行善意协商；二是当事人负有订立本约的义务，如果一方无正当理由拒绝订立本约，另一方有权要求其承担违约责任。实践中，部分当事人误认为预约合同只是“意向性约定”，不具有法律强制力，这种观点显然与《民法典》的规定相悖。预约合同的法律效力不仅体现在违约责任的承担上，还包括继续履行、赔偿损失等救济方式。例如，在股权转让预约合同中，如果转让方无故拒绝按照约定签订正式的股权转让协议，受让方可以诉请法院判决其继续履行预约义务，或者要求赔偿为准备订立本约而支出的合理费用。

在实务应用中，预约合同的表现形式多种多样，常见的包括认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等。判断一份文件是否构成预约合同，不能仅看其名称，而应结合具体内容进行分析。一般而言，如果文件中明确包含“将来订立正式合同”的意思表示，且对本约的主体、标的、履行期限等核心要素有初步约定，即可认定为预约合同。例如，某汽车销售合同中的《订购协议》约定“买方支付定金5000元，卖方在2024年12月31日前交付车辆，双方应于交付前15日内签订正式购车合同”，该协议即符合预约合同的构成要件。相反，如果一份《合作意向书》仅笼统地表达了合作意愿，未约定订立本约的时间、方式及主要内容，则可能被认定为不具有法律约束力的“君子协议”。

预约合同的违约责任形式主要包括定金罚则、违约金和赔偿损失。在商品房买卖领域，开发商通常会在认购书中约定“买方应于7日内签订购房合同，逾期未签则定金不退”，这种约定即属于定金担保。根据《民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。需要注意的是，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。如果预约合同中同时约定了定金和违约金，当事人可以选择适用其中一种责任形式，但不能同时主张。

司法实践中，预约合同纠纷的典型争议焦点主要集中在以下几个方面：一是预约合同与本约合同的区分，二是违约行为的认定，三是损失赔偿的范围。2025年密云法院审理的“陈某诉某房地产公司商品房预约合同案”即为典型案例。该案中，原告陈某与被告房地产公司签订《商铺认购书》，约定陈某支付20万元定金，双方应于2024年5月签订正式的《商铺买卖合同》。后因市场行情上涨，房地产公司拒绝签订本约，并主张认购书仅为意向性文件。法院经审理认为，《商铺认购书》明确约定了认购商铺的位置、面积、单价及签订本约的时间，符合预约合同的构成要件，房地产公司无正当理由拒绝签约构成违约，最终判决其双倍返还定金40万元。该案例明确了预约合同的认定标准，强调了诚信磋商义务的重要性。

另一类常见案例是当事人以“本约条款无法达成一致”为由拒绝订立合同。例如，在徐某与某开发商的商品房预约合同纠纷中，双方在认购书中约定了房屋总价，但未明确付款方式。在磋商本约时，徐某要求分期付款，开发商坚持一次性付款，导致本约未能订立。法院审理后认为，付款方式属于本约的重要条款，双方未能达成一致属于合理磋商范畴，徐某不构成违约，开发商应返还定金。这一案例表明，预约合同的履行以“诚信磋商”为核心，如果当事人已尽到善意协商义务但仍无法达成一致，不应视为违约。

在预约合同的履行过程中，当事人还需注意以