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田园综合体行业发展报告

目录CONTENTS01PART.ONE行业综述02PART.TWO行业发展环境03PART.THREE行业现状分析04PART.FOUR前景趋势分析

行业综述01行业定义行业发展历程行业产业链

行业定义田园综合体是集循环农业、创意农业、农事体验于一体的乡村新型发展模式，是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径。田园综合体以企业和地方合作的方式，在乡村社会大范围进行整体的开发和运营，核心在于“农业、文旅、地产”的综合发展。田园综合体涵盖产业、休闲、生活、景观、综合服务等功能区域，各区域之间相互链接互动、紧密配合，并承担各自的功能职责。田园综合体规划核心要素包括核心景观区、休闲集聚区、农业生产区、居民居住区和产业配套区五个部分。（1）核心景观区:涵盖观赏型农田、花卉展示区、湿地风光区等核心景观区，是吸引人流、提升土地价值的关键要素。（2）休闲集聚区:为满足游客需求而创造的综合产品体系，包括农家风情建筑、乡村风情活动场所、垂钓区等，可让游客深入体验农村特色生活空间、乡村风情等活动，享受休闲农业带来的乐趣。（3）农业生产区:用于开展种植、养殖等生产活动，并为游客提供农事体验。农业生产区可让游客了解农业生产全过程并参与农事活动，体验农业生产的乐趣，同时还可开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等活动。（4）居民居住区:田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。田园综合体通过产业融合与产业集聚，形成人口相对集中的居住社区，构建新型城镇化发展的基本形态。（5）产业配套区:田园综合体项目发展的重要支撑和有效延伸，通过建设服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等配套设施，从而形成完善的公共配套网络。

规划企业、承建企业、旅游企业、房地产企业、农业企业线下旅行社、OTA、社交媒体、门户网站、搜素引擎政府、开发商、投资商产业链上游产业链中游产业链下游行业产业链中国田园综合体行业的产业链上游主体为开发投资商，中游主体为服务商和运营商，下游涉及产品分销渠道和消费者。其中开发投资商负责田园综合体的开发和投资建设等业务，服务商负责田园综合体的规划设计和建设，运营商负责田园综合体的运营服务和招商等工作，最终分销渠道直接将田园综合体门票、农产品、特产等直接推送或销售给消费者。

产业链上游：中国田园综合体行业的产业链上游主体为开发商和投资商。开发商和投资商直接掌握了田园综合体的土地使用开发权及资金，因此开发投资商在产业链中具有高话语权。（1）开发商开发商对田园综合体的开发可分为以下五种模式:①一级土地开发:仅对土地进行一级开发，直接获利，同时通过其他模式（如补贴方案）享受升级收益结构；②二级房产开发:涵盖第一居所地产（长期居住）、第二居所地产（周末）、第三居所地产（度假）、商铺型地产、客栈公寓型地产、养老地产六大房产结构，通过销售、收租、经营等方式盈利；③产品项目开发:涵盖特色产业项目开发和旅游产业开发，通过项目的运营获取收益；④产业链整合开发:主要是泛旅游产业和特色产业的融合，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住和城市化机构等；⑤城市配套服务开发:公共交通服务、社会服务、城市管理、城市配套（银行、学校、医院）等。（2）投资商从投资主体构成分析，田园综合体的投融资主体由中央、财政、银行、社会资本等构成，其中社会资本是田园综合体最重要的资金来源，大多数试点项目超过50%以上的资金来源于社会投资。从投资模式分析，中国田园综合体尚未形成固定的投融资模式。在发展过程中，田园综合体行业逐渐衍生出多种融资模式，其中PPP融资模式、产业基金模式和国家专项基金贷款模式为主流的三种融资模式:①PPP融资模式PPP融资模式的发起人多为政府机构。在田园综合体建设过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，并合作成立SPV（特殊目的公司）作为田园综合体项目的实施主体。政府的职能为确定社会资本、授予特许经营权、政府补贴、融资支持基金、项目保证、质量监管、价格监督等方面，SPV则负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。在田园综合体建成后，PPP的融资主体会通过退出股权的方式实现收益。②产业基金模式根据发起方划分，产业基金可分为政府引导基金和产业投资基金。政府引导基金融资模式是田园综合体主流融资模式之一。政府引导资金通常由地市级以上政府牵头发起，委托出资平台、银行、保险等金融机构及其他出资人共同出资，合作设立产业基金的母基金，对国家级和省级田园综合体试点项目进行政策性引导和扶持，采取了资金投入、补贴、贷款贴息等多项优惠政策吸引社会资金投入试点建设。以四川都江堰田园综合体为例，都江堰市政府牵头成立“都江堰市猕猴桃产业发展基金”，募集金额高达2亿元，全部用于猕猴桃加工厂和冷库物流中心建设。产业链上游

产业链中游：中国