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物业管理安全保卫工作指南

引言

安全保卫工作是物业管理的基石，是保障物业辖区内人身财产安全、维护公共秩序、提升居住与办公环境品质的核心要素。本指南旨在为物业管理企业及相关从业人员提供一套系统、专业、具有实操性的安全保卫工作指引，以期全面提升物业管理安全防范水平，为业主和使用人营造一个安全、文明、和谐的生活与工作环境。

一、指导思想与基本原则

（一）指导思想

以“安全第一，预防为主，综合治理”为总方针，坚持以人为本，将保障人民群众生命财产安全放在首位，通过科学管理、技术防范、制度约束和人文关怀相结合的方式，构建全方位、多层次、高效率的安全保卫体系。

（二）基本原则

1.预防为主，防治结合：将安全隐患排查和风险预防作为工作重点，采取有效措施消除不安全因素，做到早发现、早报告、早处理。

2.谁主管，谁负责：明确各级管理人员和安保人员的安全职责，落实安全责任制，确保责任到人、层层把关。

3.以人为本，服务至上：在严格执行安全管理规定的同时，注重服务态度和沟通技巧，做到管理与服务相结合，提升业主和使用人的满意度。

4.依法依规，科学管理：遵守国家法律法规及行业规范，运用先进的管理理念和技术手段，实现安全保卫工作的规范化、标准化和智能化。

二、主要工作内容与要求

（一）制度建设与组织保障

1.健全安全保卫制度体系：

*根据物业类型（住宅、商业、办公等）和特点，制定涵盖岗位职责、值班巡逻、消防管理、车辆管理、应急处置、监控系统使用管理、钥匙管理、物品出入管理等在内的一系列规章制度和操作规程。

*制度应具有可操作性，并根据实际情况定期评审和修订。

2.明确安全管理组织架构：

*设立专职安全管理部门或配备专职安全管理人员，明确其在物业管理体系中的层级和汇报路径。

*建立由物业项目经理牵头，各部门负责人、安保骨干、业主代表（或业委会代表）共同参与的安全管理小组，定期召开安全工作会议，研究解决安全问题。

3.组建与管理安保队伍：

*严格按照岗位需求招聘合格的安保人员，注重其思想品德、身体素质、专业技能和从业经历。

*建立完善的安保人员培训、考核、奖惩机制。培训内容应包括法律法规、职业道德、岗位职责、业务技能（如应急处置、消防操作、擒拿格斗基础等）、礼仪规范等。

*加强安保人员的日常管理和思想动态关注，提升队伍的凝聚力和战斗力。

（二）日常安全管理

1.出入口管理：

*实行24小时值班制度，对进出人员、车辆进行必要的询问、登记和查验（如访客登记、装修人员出入证查验、车辆凭证出入等）。

*维持出入口秩序，防止无关人员、危险品进入，防止大件物品未经许可带出。

*确保出入口监控设备完好有效，记录清晰。

2.巡逻检查：

*根据物业区域大小、重点部位分布，制定合理的巡逻路线和频次，确保定时与不定时相结合、重点与一般相结合。

*巡逻内容包括：检查消防设施器材是否完好、消防通道是否畅通、门窗是否锁闭、有无可疑人员或异常情况、公共设施设备是否完好、有无安全隐患等。

*认真做好巡逻记录，对发现的问题及时上报并跟踪处理。

3.消防安全管理：

*严格执行消防法规，落实消防安全责任制。

*定期开展消防设施、器材的检查、维护和保养，确保其完好有效，包括灭火器、消防栓、烟感报警器、应急照明、疏散指示标志等。

*保障消防通道、安全出口畅通无阻，严禁堵塞、占用。

*定期组织消防宣传教育和消防演练，提高全员及业主的消防安全意识和自救互救能力。

*加强用火、用电、用气安全管理，特别是对装修施工单位的消防安全监管。

4.车辆与交通秩序管理：

*规划合理的停车位，引导车辆有序停放，保持消防通道和主要通道畅通。

*对进出车辆进行引导和管理，防止车辆乱停乱放、超速行驶。

*加强对停车场（库）设施设备的维护，确保照明、监控、道闸系统等正常运行。

*妥善处理车辆刮擦、失窃等突发事件。

5.公共区域安全管理：

*加强对楼道、电梯、大堂、地下室、天台、消防通道等公共区域的巡查，及时清理堆放物，消除安全隐患。

*确保公共区域照明、监控设施完好，为安全防范提供保障。

*关注高空抛物等不文明行为，采取宣传、警示等方式加以制止。

*对装修施工现场进行安全监管，防止违规操作引发安全事故。

（三）技防、物防设施建设与维护

1.技防系统建设与应用：

*根据物业实际需求，配置必要的技防设施，如视频监控系统、入侵报警系统、门禁系统、电子巡更系统、消防自动报警系统等。

*确保技防系统覆盖重点区域，运行稳定，图像清晰，存储时间符合要求。

*加强技防系统的日常维护保养，定期检查、调试，确保其处于良好工作