商业地产专业策划报告书.docVIP

商业地产策划汇报

商业地产是新一轮城市开发建设高潮和机会，发展商必需认识到其中包含风险和陷阱。风险关键起源于发展商此方面经验缺乏和中国这方面专业人才和专业化顾问企业较少。最关键是，即使商业地产是一个传统行业，不过，它面临着新时期要求改变，造成结构改变。商业地产这些和住宅不一样特点，需要发展商含有高度商业敏感性，重视专业技能和科学态度，和对待投资招商谨慎。另外，专业化企业在商业设施开发中，比住宅开发过程中含有更关键作用。大型综合商业中心地产评定、资源整合、主力店招商和介入最终管理实施，对于商业地产成功开发至关关键，这些系统性工作必需请专业企业帮助完成。

一、市场调研分析

影响商业项目成功原因很多，如市民收入水平、消费水平和消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）商业环境，竞争对手实力和策略等。所以，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败桥头堡。

工作任务：

经过对项目环境综合考察和市场调研分析，以项目为关键，针对目前经济环境、某市房地产市场供求情况、项目所在区域同类楼盘现实状况、经营商家承租行为进行调研分析；再结合项目进行swot分析，以上述调查资料基础，对项目进行正确市场定位，和项目价值发觉分析，捕捉赢利机会。并把开发理念，转化成项目连续经营品牌战略，指导项目标总体计划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提醒，同时对项目开发节奏提出专业意见，使项目投资迈出成功第一步。关键工作内容：

1、完成项目定向市场调查研究工作

2、完成项目整体开发战略制订工作

3、完成项目产品开发总体策略汇报

工作目标：

①深度把握项目所在区域商业环境，洞悉项目商业机会；

②以未来界定现在宏策划模式，给予项目独一无二、个性化专题概念，和同区域内其它项目形成卖点落差，提炼项目标关键吸引力；

③细化项目标市场定位，塑造项目标真正差异化，塑造项目刺眼特色性质；

④经过专业运作经验及战略联盟商家实际需求，界定项目标战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈新商业革命引擎。

工作内容：

工作一：市场调研汇报撰写和提交

经过某州商业物业市场总体供求情况和项目标区域性供求情况调查及对特定目标群体调查，了解目标商家分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判定某州商用物业市场未来3-5年内趋势走向，从而为项目标市场定位、开发策略及项目计划等提供依据和指导性意见。

工作二、项目整体开发战略计划制订

项目整体开发战略汇报是在缜密市场调查和分析研究前提下，展开战略基础思索及深度思索，具体对开发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性研究，并就上述关键内容做出初步判定，确立未来项目开发特点和进程行动计划以在未来地块开发、招商、经营中有计划地实施。从而为项目标开发制订一套整体开发决议和计划方案：

1、项目整体开发目标

2、项目整体开发战略

3、项目开发节奏控制：分阶段开发战略

4、项目目标商家定位分析

5、项目定位分析

6、项目整体竞争策略考虑

7、项目关键竞争优势构筑

8、项目年度发展策略

【调研分析策略】

（一）“宏策划”市场调研策略研究

1、为市场调研步骤

第1步：界定问题

第2步：寻求处理问题方法

第3步：制订调研方案

第4步：进入现场或搜集数据

第5步：整理和分析数据

第6步：准备及呈送调研汇报2、市场调研分类研究

市场调研按以识别问题为目标和以处理问题为目标两个标准分类：

（1）以识别问题为目标调研有利于确定潜在可能发生问题。

①市场潜力--攀升、下降

②市场分额--扩大、失去

③企业形象

④市场特征

⑤销售

⑥市场趋势--短期和长久估计

（2）以处理问题为目标调研步骤。

①市场细分调研：

②确定细分依据；

③确定多种细分市场潜力；

④选择目标市场

3、市场调研种类

4、市场调研四大方法

（1）直接调查：直接和政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会相关机构和市场中活跃人士广泛交流接触，问询、请教，以较快速度取得所需市场信息。经过这种方法取得信息往往比较可信。

（2）间接调查：经过报纸、刊报及其它媒体搜集相关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。

（3）直接咨询：这一方法难度相对较大但取得信息含有较强参考性，对项目标定位和营销制订很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象选择，要合理选择各阶层不一样年纪、文化、收入层次被访人员，使调查含有代表性。这种方法也能够街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

（4）现场“踩点”调查

调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，经过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而取得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全方面之处，