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房地产开发项目风险控制计划

一、总则

（一）计划目的

本计划旨在识别、评估、应对和监控房地产开发项目全生命周期内可能面临的各类风险，明确各参与方的风险责任，建立有效的风险预警和应对机制，确保项目在可控风险范围内实现预期的经济效益、社会效益和环境效益。

（二）计划依据

本计划的制定将严格遵循国家及地方相关的法律法规、行业标准、公司内部管理制度以及项目可行性研究报告、项目开发计划等核心文件。

（三）适用范围

本计划适用于本房地产开发项目从投资决策、土地获取、规划设计、工程建设、市场推广、销售租赁直至项目竣工验收、交付使用及后期运营等各个阶段的风险控制管理工作。项目各参与方，包括但不限于项目公司各部门、设计单位、施工单位、监理单位、供应商、销售代理等，均需在本计划的框架下履行各自的风险控制职责。

（四）风险控制基本原则

1.全面性原则：风险控制应覆盖项目开发的各个阶段和各个环节，确保无遗漏。

2.审慎性原则：对风险的识别和评估应保持审慎态度，充分考虑各种不利因素。

3.主动性原则：积极主动地识别、评估和应对风险，而非被动应对。

4.分级分类原则：根据风险的性质、影响程度和发生概率进行分级分类管理，突出重点。

5.成本效益原则：风险控制措施的制定和实施应考虑成本与效益的平衡，力求以合理的成本实现有效的风险控制。

6.动态性原则：风险控制是一个动态过程，应根据项目进展和内外部环境变化及时调整和优化。

二、风险控制组织架构与职责

（一）风险控制领导小组

成立项目风险控制领导小组，由项目公司总经理担任组长，分管副总经理、总工程师、财务总监、营销总监等核心管理人员为成员。主要职责包括：

*审定项目风险控制计划及重大风险应对策略。

*统筹协调项目风险控制工作，解决风险控制中的重大问题。

*对超出项目层面控制能力的重大风险进行决策和上报。

（二）风险控制日常管理部门

指定项目公司风险管理部（或综合管理部，根据公司实际情况确定）作为风险控制的日常管理部门，配备专职或兼职风险管理人员。主要职责包括：

*组织制定和修订项目风险控制计划。

*组织开展风险识别、评估、监控和报告工作。

*协调各业务部门落实风险控制措施。

*建立和维护项目风险信息库。

*定期向风险控制领导小组汇报风险状况及控制情况。

（三）各业务部门职责

各业务部门（如开发部、设计部、工程部、成本部、财务部、营销部等）是本部门业务范围内风险控制的第一责任人，应指定专人负责本部门的风险信息收集、识别、初步评估和应对措施的实施，并配合风险控制日常管理部门的工作。

三、风险识别与评估

（一）风险识别范围与方法

风险识别应贯穿项目全生命周期，覆盖政策、市场、法律、财务、工程、管理、环境、安全等各个方面。主要识别方法包括：

*文件审查：对项目相关的法律法规、合同协议、可行性研究报告、设计文件等进行细致审查。

*专家访谈与研讨：邀请公司内部资深员工、行业专家、外部顾问等进行访谈和专题研讨。

*历史数据分析：借鉴公司过往类似项目的经验教训和风险事件。

*SWOT分析：对项目的优势、劣势、机会和威胁进行系统分析。

*头脑风暴法：组织各部门人员进行无限制的自由联想和讨论，激发风险点。

*流程图法：绘制项目各业务流程，分析流程节点可能存在的风险。

（二）主要风险类别

结合房地产开发特点，项目可能面临的主要风险类别包括但不限于：

1.政策与宏观环境风险：如土地政策、税收政策、金融政策、产业调控政策、环保政策等变化带来的风险。

2.市场风险：如市场供求关系变化、竞争加剧、客户需求变化、产品定位偏差、销售价格波动等。

3.法律与合规风险：如土地使用权获取瑕疵、规划审批延误或变更、合同纠纷、知识产权侵权、劳动用工纠纷等。

4.财务风险：如融资困难、资金链断裂、成本超支、投资回报未达预期、税务风险、汇率风险（如有境外融资或业务）等。

5.工程建设风险：如地质条件复杂、设计缺陷、施工工艺不当、材料设备质量不合格、工期延误、安全生产事故、工程质量缺陷等。

6.项目管理风险：如决策失误、组织协调不畅、团队能力不足、关键岗位人员流失、信息传递不畅、合同管理不善等。

7.供应链风险：如勘察、设计、施工、监理等合作单位履约能力不足或违约，材料设备供应商供货延迟或质量问题。

8.不可抗力风险：如自然灾害（地震、洪水、台风等）、疫情、战争、社会动荡等。

（三）风险评估

对识别出的各类风险，从“可能性”（高、中、低）和“影响程度”（严重、较大、一般、较小）两个维度进行评估，确定风险等级（如极高、高、中、低）。可采用定性与定量相结合的方法，对重要风险可尝试进行量化分析。评估结果应形成《项目风险清单及评估