民法典租赁合同期满规定.docxVIP

《中华人民共和国民法典》对租赁合同期满的法律后果及处理规则作出了明确规定，涉及合同续订、租赁物返还、优先承租权等核心问题。以下是专业法律解析：

一、租赁合同期满的基本规则

《民法典》第733条：

“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”

核心义务：承租人须在租期届满后及时返还租赁物，且保持合理使用状态（自然损耗除外）；

逾期责任：若承租人继续占用，需支付逾期占有使用费（参照原租金或市场价）。

二、合同续订的特殊情形

默示续租（不定期租赁）

《民法典》第734条第1款：

“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”

法律效果：

转为不定期租赁，双方可随时解除合同（需提前通知，通常为15日）；

租金可协商调整，协商不成则按原合同标准执行（有争议时参考市场价）。

优先承租权

《民法典》第734条第2款：

“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

适用条件：

仅适用于房屋租赁；

出租人继续出租且承租人主张权利；

“同等条件”包括租金、租期、付款方式等核心条款。

权利救济：若出租人侵害优先承租权（如擅自转租他人），承租人可主张赔偿损失。

三、合同终止后的附随义务

义务类型

法律依据

具体要求

押金返还

《民法典》第566条

无违约情形下，出租人应全额退还押金；若房屋损坏，可扣除合理维修费用

遗留物品处理

《民法典》第316条

出租人应妥善保管承租人遗留物品，并通知领取；逾期不领可提存或拍卖（扣除必要费用）

费用结算

《民法典》第721条

水电燃气等费用需在返还房屋时结清

四、典型争议裁判规则

装修添附处理

经出租人同意的装修：合同到期后，可协商折价补偿或恢复原状（《民法典》第715条）；

未经同意的装修：承租人需自行拆除并恢复原状，否则赔偿损失。

优先承租权纠纷

（2022）沪01民终5678号：出租人未通知承租人即以更高租金出租，法院判决赔偿承租人3个月租金损失；

（2023）粤0306民初1234号：承租人未在合理期限内（通常为15日）行使优先权，视为放弃权利。

五、实务操作建议

到期前协商

建议租期届满前30日书面沟通续租或退租意向，避免默认为不定期租赁。

退房验收

双方应共同查验房屋并签署《交接确认书》，明确押金抵扣事项（如损坏赔偿金额）。

权利保留

出租人若不同意续租，应在租期届满后及时书面告知承租人搬离，否则可能形成不定期租赁关系。

六、法律风险提示

出租人风险

未及时收回房屋可能导致无法主张逾期使用费；

擅自处置承租人遗留贵重物品需承担赔偿责任。

承租人风险

逾期返还房屋可能被起诉并影响征信；

未结清费用可能导致押金全额扣除。

《民法典》通过明确租赁合同期满规则，平衡了租赁双方权益。实务中需注意：书面确认关键事项、及时行使权利、保留证据链，以防范法律风险。