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土地估价师考试大纲及备考指南

一、单选题（共10题，每题1分）

1.在某城市商业用地评估中，采用市场比较法时，修正交易日期因素的主要依据是（）。

A.当地公布的物价指数变动率

B.房地产市场供需关系变化

C.土地用途管制政策调整

D.交易双方的非理性报价

2.根据《城镇土地估价规程》，基准地价更新周期一般不超过（）。

A.2年

B.3年

C.5年

D.10年

3.某宗工业用地出让，土地使用权期限为50年，采用直线法计算土地剩余使用年限的残值率为（）。

A.0

B.20%

C.50%

D.100%

4.在农用地分等定级中，影响耕地自然质量等别的主要因素是（）。

A.土地利用政策

B.交通基础设施完善度

C.土壤肥力水平

D.土地所有权性质

5.采用成本法评估土地价值时，重置成本的构成不包括（）。

A.土地取得成本

B.建安工程费

C.专业费

D.投资利息

6.某城市基准地价由商业、住宅、工业等不同用途地价组成，其中商业用地地价最高，原因是（）。

A.商业用地需求量大

B.商业用地容积率较高

C.商业用地位置更优越

D.商业用地税费负担重

7.在宗地地价评估中，采用剩余法时，土地开发利润率的确定主要依据是（）。

A.当地银行贷款利率

B.开发企业历史利润水平

C.行业平均利润率

D.开发项目风险系数

8.某宗土地规划用途由住宅调整为商业，地价评估时需重点考虑的因素是（）。

A.土地出让金差异

B.周边商业氛围

C.规划调整后的容积率

D.原土地权利人的补偿要求

9.在土地估价报告中，关于估价假设前提的表述，错误的是（）。

A.应明确土地用途合法性

B.应说明土地权利限制条件

C.可忽略市场风险因素

D.应注明估价基准日

10.某宗土地评估采用市场比较法和收益法，两种方法得出的结果差异较大，应优先采用（）。

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.专家意见法

二、多选题（共5题，每题2分）

1.影响土地增值的因素主要包括（）。

A.城市化进程

B.基础设施完善度

C.土地权利限制

D.宗地形状不规则

E.市场供求关系

2.在农用地估价中，常用的估价方法有（）。

A.成本法

B.市场比较法

C.收益法

D.综合评估法

E.分等定级法

3.宗地地价评估中，需要调查的权属状况包括（）。

A.土地使用权类型

B.土地使用期限

C.他项权利限制

D.土地用途合法性

E.土地出让金缴纳情况

4.在基准地价更新工作中，需要收集的基础数据包括（）。

A.土地利用现状图

B.土地交易案例数据

C.城市规划资料

D.土地市场供需分析

E.土地税费政策

5.土地估价报告中应包含的内容有（）。

A.估价目的与依据

B.估价方法选择说明

C.土地权利限制条件

D.估价结果及附件

E.估价人员执业资质

三、判断题（共10题，每题1分）

1.土地估价中的“最高最佳使用原则”是指土地用途必须符合城市规划要求。（）

2.基准地价是政府为管理土地市场而设定的最低交易价格。（）

3.在农用地估价中，耕地通常比林地具有更高的价值。（）

4.土地估价报告应经注册土地估价师签字盖章后方可生效。（）

5.成本法评估土地价值时，土地开发成本通常高于市场重置成本。（）

6.宗地地价评估中的剩余法适用于已建成物业的土地价值测算。（）

7.土地增值收益与土地用途密切相关，商业用地通常高于住宅用地。（）

8.基准地价更新周期应根据当地土地市场变化情况确定，一般不超过5年。（）

9.土地估价中的“交易日期修正”是指将不同时间的交易价格调整到基准日的价格。（）

10.在土地估价报告中，估价假设前提可以省略，只要结果合理即可。（）

四、简答题（共4题，每题5分）

1.简述土地估价中的“最高最佳使用原则”及其应用条件。

2.简述影响土地增值的主要因素及其作用机制。

3.简述基准地价更新的主要步骤和方法。

4.简述土地估价报告中应包含的主要内容和格式要求。

五、计算题（共2题，每题10分）

1.某宗土地出让年限为40年，剩余使用年限为30年，采用直线法计算土地剩余使用年限的折现率。假设土地还原利率为6%，残值率为10%，求土地剩余使用年限的折现值。

2.某宗商业用地评估采用市场比较法，选取了三个可比案例，经交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正后的比准地价分别为800万元、850万元、820万元，求最终比准地价。

答案解析

一、单选题答案与解析

1.D

解析：交易日期修正主要考虑市场价格波动，而非供需关系或政策因素。

2.C

解析：基准地价更新周期一般