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借名买房纠纷典型案例

一、借名买房纠纷的背景与常见诱因

借名买房，指实际出资人因政策限制、贷款优惠或其他原因，借用他人名义购买房屋并将产权登记在出名人名下的行为。这种“名实分离”的操作模式，虽能暂时满足实际出资人对购房资格或利益的需求，却因缺乏法律层面的权利公示保障，成为近年来民事纠纷的高发领域。据司法实践统计，借名买房纠纷占涉房类诉讼的比例逐年上升，争议焦点集中在房屋权属认定、借名协议效力、出资与收益分配等方面。

此类纠纷的产生，往往与外部政策环境和内部信任关系密切相关。从外部看，限购、限贷、税收优惠等政策的实施，是借名买房最直接的诱因——无购房资格者希望通过借名突破限制，或通过他人名义获取更低首付比例、更优贷款利率；从内部看，借名双方多为亲属、朋友等熟人关系，基于信任简化甚至省略书面协议，为后续争议埋下隐患。本文将结合典型案例，深入剖析借名买房纠纷的核心争议与裁判逻辑。

二、借名买房纠纷的典型案例剖析

（一）因限购政策引发的借名购房纠纷：亲属间信任缺失的典型

某年，张某（非本地户籍）因不满足当地“连续缴纳5年社保”的购房资格要求，与表弟李某协商，由张某出资180万元以李某名义购买一套住房。双方口头约定：房屋实际所有权归张某所有，李某仅为登记权利人，待张某取得购房资格后协助过户。购房后，张某支付了全部房款、契税及装修费用，并实际居住该房屋。

7年后，当地房价大幅上涨，李某以“房屋登记在自己名下”为由，拒绝配合张某过户，并主张房屋归其所有。张某起诉至法院，要求确认房屋权属并判令李某协助过户。

本案争议焦点在于：口头借名协议是否有效？实际出资人能否依据出资事实主张物权？法院经审理认为，虽无书面协议，但张某提交了购房款支付凭证、银行转账记录、物业费缴纳单据、装修合同等证据，足以证明其为实际出资人且实际占有使用房屋；李某未能提供证据证明其曾支付房款或参与房屋管理，结合双方亲属关系及口头约定的合理性，认定借名关系成立。最终判决房屋归张某所有，李某需协助办理过户手续。

（二）因贷款限制引发的借名购房纠纷：利益失衡下的权利争夺

王某因征信不良无法申请房贷，与朋友陈某协商：由王某支付首付40万元，以陈某名义向银行贷款120万元购买房屋，王某按月偿还贷款本息，房屋登记在陈某名下。双方签订《借名购房协议》，明确约定“房屋实际所有权归王某，陈某不得擅自处分”。

3年后，陈某因经营周转需要资金，未经王某同意将房屋以260万元出售给不知情的第三人赵某，并办理了过户登记。王某发现后起诉，要求确认陈某与赵某的买卖合同无效，返还房屋。

本案核心争议为：借名协议能否对抗善意第三人？法院审理认为，根据《民法典》物权公示原则，房屋登记在陈某名下，赵某作为善意第三人，基于对登记公信力的信赖购买房屋并完成过户，其合法权益应受保护。王某与陈某的借名协议仅具有债权效力，不能对抗善意第三人。最终判决王某无法追回房屋，仅能向陈某主张违约赔偿（包括已付房款、装修损失及房屋增值部分的合理补偿）。

（三）因家庭关系引发的借名购房纠纷：代持变争夺的伦理困境

林某夫妇为规避“二套房首付比例提高”政策，与儿子小林约定：由林某出资200万元，以小林名义购买首套房，房屋实际归林某所有。购房时，小林尚未婚，双方未签订书面协议。5年后，小林结婚，因与父母发生矛盾，拒绝承认借名关系，主张房屋为自己的婚前财产。

林某起诉时，仅能提供部分购房款的转账记录（备注“购房款”），但无法证明双方存在借名合意。小林辩称，父母的转账是赠与，房屋登记在自己名下应视为赠与完成。法院经审理认为，虽林某出资属实，但缺乏直接证据证明双方存在借名合意；结合父母为子女购房的常见情形（可能存在赠与意思），无法排除赠与的合理怀疑。最终判决驳回林某的诉讼请求，房屋归小林所有。

三、借名买房纠纷的核心争议类型与裁判规则

（一）权属认定争议：物权公示与实际权利的冲突

借名买房的本质是债权约定与物权登记的分离。根据《民法典》第214条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，物权登记具有公示公信力，登记权利人被推定为法律上的所有权人。但实际出资人若能证明存在借名合意（如书面协议、聊天记录、证人证言）、实际出资（付款凭证、转账记录）及实际占有使用（物业费、水电费缴纳记录），法院可能突破登记外观，认定实际出资人为真实权利人。

司法实践中，法院对权属认定持审慎态度，需同时满足以下要件：借名双方存在真实、明确的借名合意；实际出资人已支付全部或主要购房款；实际出资人实际占有使用房屋；借名行为不违反法律、行政法规的强制性规定（如规避限购政策的借名协议是否有效，需结合具体政策目的判断）。

（二）合同效力争议：借名协议是否合法有效

借名协议的效力直接影响纠纷处理结果。若协议无效，实际出资人仅能主张返