2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1117）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价中“替代原则”的核心含义是（）。

A.土地价格由最有效使用决定

B.相似土地的价格会相互影响并趋于一致

C.未来收益决定当前价格

D.土地价格与开发成本直接相关

答案：B

解析：替代原则是指在同一市场中，具有相同使用价值和质量的商品，其价格会相互影响并趋于一致。选项A是最有效使用原则的核心；C是预期收益原则；D是成本逼近法的逻辑，均不符合替代原则定义。

市场比较法适用的关键前提是（）。

A.土地具有收益性

B.存在大量类似土地的交易案例

C.开发成本可准确计算

D.土地用途允许变更

答案：B

解析：市场比较法通过类似交易案例的价格修正得出估价对象价格，因此需要充足的可比实例。选项A是收益还原法的前提；C是成本逼近法的要求；D与方法适用性无直接关联。

下列关于基准地价的表述，正确的是（）。

A.基准地价是某一时点的宗地价格

B.基准地价是区域平均价格

C.基准地价仅适用于商业用地

D.基准地价等同于标定地价

答案：B

解析：基准地价是政府对城镇各级土地或均质区域内土地的平均价格，具有区域性、平均性和时效性。选项A错误，基准地价非宗地价格；C错误，覆盖各类用途；D错误，标定地价是具体宗地价格。

容积率对地价的影响通常表现为（）。

A.容积率越高，地价越低

B.容积率与地价呈严格正相关

C.在合理范围内，容积率越高，地价越高

D.容积率对地价无显著影响

答案：C

解析：容积率反映土地利用强度，在合理范围内（未超过规划限制或市场需求），容积率越高，单位土地分摊的成本越低，收益越高，地价随之上升；但超过合理范围可能因过度开发导致地价下降。选项A、B、D均未体现“合理范围”的限制。

剩余法最适用于评估（）。

A.已建成的住宅用地

B.待开发的房地产项目用地

C.政府出让的工业用地

D.无收益的公共设施用地

答案：B

解析：剩余法通过预测开发完成后的价值扣除开发成本等费用，倒算土地价格，适用于待开发土地（如房地产开发用地）。选项A、C、D均不满足“待开发”的核心条件。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于土地估价基本原则的有（）。

A.替代原则

B.预期收益原则

C.最有效使用原则

D.持续经营原则

答案：ABC

解析：土地估价基本原则包括替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、贡献原则等。持续经营原则是会计原则，不适用于土地估价，故D错误。

收益还原法中需要确定的关键参数包括（）。

A.土地纯收益

B.还原率

C.收益年期

D.开发利润率

答案：ABC

解析：收益还原法公式为：土地价格=土地纯收益/还原率×[1-1/(1+还原率)^收益年期]，因此需确定纯收益、还原率和收益年期。开发利润率是成本逼近法或剩余法的参数，D错误。

下列属于影响土地价格区域因素的有（）。

A.区域交通条件

B.宗地形状

C.区域基础设施配套

D.区域环境质量

答案：ACD

解析：区域因素指特定区域内影响地价的因素（如交通、基础设施、环境）；宗地形状属于个别因素（宗地自身特征），故B错误。

市场比较法中需要进行的修正包括（）。

A.交易情况修正（如非公开交易）

B.交易期日修正（价格时间差异）

C.区域因素修正（区域条件差异）

D.土地用途修正（用途不同）

答案：ABC

解析：市场比较法修正包括交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正。土地用途不同时，案例与估价对象不具可比性，需在案例选择阶段排除，而非修正环节，故D错误。

基准地价的特点包括（）。

A.区域性

B.个别性

C.平均性

D.时效性

答案：ACD

解析：基准地价是特定区域内的平均价格，且随时间变化需定期更新（时效性）。个别性是宗地价格的特征，B错误。

三、判断题（共10题，每题1分，共10分）

基准地价是政府针对具体宗地发布的指导价格。（）

答案：错误

解析：基准地价是区域平均价格，标定地价才是具体宗地的指导价格。

剩余法适用于已开发完成的房地产用地估价。（）

答案：错误

解析：剩余法适用于待开发土地（如毛地、生地），通过预测开发价值倒算地价；已开发土地应采用其他方法（如市场比较法）。

容积率与地价一定呈正相关关系。（）

答案：错误

解析：容积率超过合理范围（如超过规划限制或市场需求）时，可能因过度开发导致地价下降，因此并非绝对正相关。

市场比较法要求至少选择3个以上可比实例。（）

答案：正确

解析：《城镇土地估价规程》规定，市场比较法需选择3个以上可比实例以保证结果准确性。

还原率越高，土地价格越低。（）

答案：正确

解析：收益还原法中，还原率是投资者要求的回报率，还原率越高，未来收益的现值越低