物业管理部给排水设备维修养护方案.docxVIP

物业管理部给排水设备维修养护方案

一、总则

（一）目的依据

为规范物业管理区域内给排水设备的维修养护工作，确保其始终处于良好运行状态，保障业主及使用人的正常用水需求，防止因设备故障引发停水、漏水、水质污染等问题，依据国家及地方相关法律法规、技术规范及本物业实际情况，特制定本方案。

（二）适用范围

本方案适用于物业管理部所管辖的所有公共区域及业主共用部分的给排水设备设施，包括但不限于供水系统、排水系统、消防给水系统（配合消防专项管理）等。

（三）工作原则

1.预防为主，防治结合：我们坚持对设备进行系统的状态监测与评估，通过日常巡检、定期保养和预防性维护，及时发现并排除潜在故障，降低突发故障率。

2.专业规范，安全第一：维修养护工作必须严格遵守相关技术标准和安全操作规程，确保作业人员安全和设备运行安全。

3.责任到人，高效务实：明确各级人员职责，建立清晰的工作流程，确保各项养护任务落到实处，追求工作实效。

4.经济合理，持续改进：在保证养护质量的前提下，力求降低养护成本，通过数据分析和经验总结，不断优化养护方案。

二、组织机构与职责

（一）组织机构

物业管理部经理为给排水设备维修养护工作的总负责人，下设工程维修组，由工程主管直接领导，配备专职或兼职给排水维修技工，具体负责日常维修养护工作的组织实施。

（二）主要职责

1.物业管理部经理：审批年度养护计划及预算，协调解决重大问题，监督方案执行情况。

2.工程主管：制定详细的月度、季度及年度养护计划，组织实施维修养护工作，检查工作质量，管理技术档案，组织人员培训，上报设备运行状况及故障。

3.维修技工：严格按照养护计划和操作规程进行日常巡检、定期保养和故障维修；及时上报设备异常情况及维修结果；做好维修养护记录；妥善保管工具和备品备件。

三、维修养护范围与内容

（一）供水系统

1.水泵机组：

*定期检查水泵运行声音、振动、温度是否正常，有无渗漏。

*检查水泵电机电流、电压、功率等参数。

*定期对水泵轴承进行润滑，检查密封件完好性。

*对备用泵进行定期试运行，确保应急时能正常启动。

*检查控制柜仪表指示、指示灯、开关按钮是否正常，进行除尘保养。

2.水箱（水池）：

*按照规定周期进行清洗消毒，确保水质达标。

*检查水箱（水池）内外壁有无锈蚀、渗漏，爬梯、人孔、透气帽、液位计、进出水管、溢流管、泄水管等是否完好。

*检查水位控制装置灵敏度及可靠性。

3.供水管网及附件：

*定期巡检室内外供水管网，检查有无跑、冒、滴、漏现象，管道有无锈蚀、变形。

*检查阀门、水表、减压阀、压力表等附件是否完好，开关是否灵活，指示是否准确。

*对重要阀门定期进行启闭操作和维护，防止锈死。

4.二次供水设施：参照水泵机组及水箱（水池）相关要求执行，并严格遵守二次供水卫生管理规定。

（二）排水系统

1.排水管网：

*定期检查室内外排水管道，有无堵塞、渗漏、破损现象。

*定期对排水立管、横管、支管进行疏通，特别是厨房、卫生间排水管道。

*检查室外排水沟、雨水井、污水井有无淤积、堵塞，及时清掏。

2.排水泵：

*检查排水泵运行状况，有无异响、振动、渗漏，电机温度是否正常。

*定期对排水泵进行手动和自动启停测试，确保其在水位达到设定值时能自动启动。

*清理集水井（坑）内杂物，检查液位控制器工作是否正常。

*对备用排水泵进行定期试运行。

3.卫生洁具及配件：

*检查水龙头、角阀、冲水阀、地漏等卫生洁具配件是否完好，有无滴漏、堵塞。

*确保各类卫生洁具排水畅通。

4.雨水系统：

*定期检查雨水口、雨水斗、雨水管有无堵塞、破损，确保雨季排水畅通。

*清理屋面、露台、地面雨水箅子内的杂物。

（三）消防给水系统（配合消防管理）

1.定期检查消防水泵接合器、室外消火栓、室内消火栓有无损坏、漏水，接口是否完好。

2.配合消防部门对消防水泵、稳压泵、消防水箱等进行定期测试和维护。

3.确保消防排水设施功能正常。

四、维修养护周期与要求

（一）日常巡检

维修技工每日对所管辖区域的给排水设备进行巡回检查，重点关注设备运行状态、有无明显渗漏、堵塞等现象，发现问题及时处理或上报。

（二）定期保养

1.周度保养：对水泵机组、控制柜、主要阀门进行外观检查和功能性抽查；检查各排水点排水情况。

2.月度保养：对水泵轴承添加润滑油；检查水箱（水池）水位及周边环境；对排水泵进行全面检查和试运行；清理排水沟、集水井杂物。

3.季度保养：对供水管网主要阀门进行启闭操作；检查管道支架固定情况；对控制柜进行除尘和内部检查；对卫生洁具配件进行全面检查。