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房地产估价报告编写指导手册

一、引言

房地产估价报告作为房地产估价活动的最终成果，是估价机构和估价师向委托人提供的关于估价对象价值的专业意见。其质量不仅直接关系到委托人的合法权益，也影响着估价行业的声誉和健康发展。本手册旨在为房地产估价从业人员提供一套系统、规范且具有实操性的报告编写指引，确保估价报告的专业水准、逻辑严谨性与信息完整性。

本手册所指房地产估价报告（以下简称“估价报告”），是依据《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价规范》及相关法律法规和技术标准，由注册房地产估价师遵循独立、客观、公正的原则，运用科学的估价方法，对特定房地产在特定目的、特定时点下的价值进行分析、测算和判断后出具的专业文书。

二、估价报告的基本构成与核心要素

一份规范的估价报告应结构完整，要素齐全，逻辑清晰。通常而言，其基本构成包括但不限于以下主要部分：

（一）致估价委托人函

致估价委托人函是估价机构正式向委托人提交估价报告时出具的信函，应简明扼要地说明估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价结果及报告应用的有效期等核心信息，并加盖估价机构公章，由法定代表人或执行合伙人签字或盖章。

（二）目录

对于篇幅较长的估价报告，应设置目录，列出报告各主要部分的标题及其页码，方便委托人查阅。

（三）估价师声明

估价师声明是注册房地产估价师对其在估价报告中所作的专业判断、估算结果以及报告内容真实性、合法性和合规性的承诺。声明内容应至少包括：估价师在执业过程中遵守了相关法律法规和技术标准；对估价对象进行了实地查勘；报告中的分析、意见和结论是基于公开可获得的资料和本人的专业经验作出的，不受任何单位和个人的非法干预；与估价对象及相关当事人不存在任何可能影响估价公正性的利害关系等。声明应由参与估价的注册房地产估价师亲笔签名并注明注册号。

（四）估价假设和限制条件

估价假设和限制条件是估价报告不可或缺的组成部分，是对估价前提、未明确事项的假定以及报告使用范围和限制的说明。

1.估价假设：主要包括一般假设（如市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象能自由交易等）、未定事项假设（对估价所依据的某些关键信息暂时无法确认时所作的合理假定）、背离事实假设（在特殊情况下，为满足特定估价目的而对某些事实所作的背离假定，需谨慎使用并充分说明理由）。

2.限制条件：主要包括对估价报告使用范围的限制（如仅为特定委托人特定估价目的使用，不得用于其他用途）、对估价结果的限制（如估价结果未考虑快速变现、特殊买家偏好等非市场价值因素）、数据资料来源的限制等。

（五）估价结果报告

估价结果报告是对估价对象价值评估的概要性陈述，应包含以下核心要素：

1.委托人：明确委托人的名称、地址、联系方式及委托估价的原因。如为多人或多单位委托，应分别列明。

2.估价机构：载明估价机构的全称、资质等级、地址、联系方式及法定代表人或执行合伙人。

3.估价对象：清晰、准确地描述估价对象的基本状况，包括名称、坐落、范围、规模、用途、权属状况（如土地使用权类型、剩余年限，房屋所有权归属等）。必要时，应附估价对象位置图、现状照片等。

4.估价目的：说明委托人委托估价的具体目的，如房地产转让、抵押、征收补偿、司法鉴定、课税、保险等。估价目的应具有唯一性和明确性，直接决定了价值类型的选择。

5.价值时点：确定估价结果对应的具体时间点，通常以年、月、日表示。价值时点的确定应根据估价目的和相关法律法规的规定，并结合估价对象的实际情况。

6.价值类型：根据估价目的和房地产市场状况，明确评估的价值类型，如市场价值、投资价值、在用价值、清算价值等。市场价值是最常见的价值类型。

7.估价原则：阐述估价过程中遵循的基本原则，如独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳利用原则，替代原则，价值时点原则等。

8.估价依据：列出估价所依据的法律法规、技术标准、政策文件、权属证明、市场资料及其他相关资料。

9.估价方法：说明本次估价所采用的主要估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。应简述选择这些方法的理由，以及未采用其他方法的原因。

10.估价结果：清晰列出估价对象在价值时点的价值，包括总价和单价（如适用），并注明价值类型和货币单位。若存在多种价值结果（如不同估价方法得出的结果），应说明最终综合确定的过程和理由。

11.估价作业日期：记录估价工作的起止时间。

12.注册房地产估价师：列出所有参与本次估价的注册房地产估价师姓名、注册号，并由本人亲笔签名。

（六）估价技术报告（内部或详式报告适用）

估价技术报告是支撑估价结果的详细技术性文件，主要供估价机构内部存档和作为详式报告的组成部分，供相关监管部门或专业人士查阅。其内容应更为详尽，重点包括：

1.估价对象分析：对估价对象的区