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土地估价师考试试卷
一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）
市场比较法中，交易情况修正的核心目的是（）。
A.排除非市场因素对交易价格的影响
B.调整不同时间点的价格差异
C.修正区域环境差异
D.反映宗地个别条件差异
答案：A
解析：交易情况修正是为了消除交易行为中的特殊因素（如亲友间交易、急买急卖等）对价格的影响，使可比案例价格更接近正常市场价格。B是期日修正的目的，C是区域因素修正，D是个别因素修正，故错误。
收益还原法中，土地价格的基本公式为（）。
A.土地价格=总收益×还原率
B.土地价格=（总收益-总费用）×使用年限
C.土地价格=（总收益-房屋纯收益）÷还原率
D.土地价格=土地纯收益÷还原率
答案：D
解析：收益还原法的核心是将土地未来纯收益折现，公式为土地价格=土地纯收益÷还原率（无限年期）。A公式逻辑错误，B未体现折现，C混淆了土地与房屋纯收益的关系（正确应为总收益-总费用=土地纯收益+房屋纯收益），故错误。
成本逼近法中，不属于土地取得成本的是（）。
A.征地补偿费
B.拆迁安置费
C.土地增值收益
D.土地补偿费
答案：C
解析：土地取得成本包括征地补偿费、拆迁安置费、土地补偿费等直接取得土地的费用；土地增值收益是土地开发后因增值产生的额外收益，属于成本逼近法的计算项但非取得成本，故C错误。
基准地价的本质是（）。
A.具体宗地的成交价格
B.一定区域内的平均价格
C.政府规定的最高限价
D.土地出让的起始价
答案：B
解析：基准地价是政府为管理需要确定的某一区域内不同用途土地的平均价格，是宏观调控的依据，而非具体宗地价格或限价，故B正确，A、C、D错误。
路线价法的关键技术参数是（）。
A.宗地开发程度
B.土地使用年限
C.区域基准地价
D.深度修正率
答案：D
解析：路线价法通过路线价结合深度修正率等参数评估临街宗地价格，深度修正率直接反映宗地离道路距离对地价的影响，是核心参数，故D正确。
土地估价中“替代原则”的体现是（）。
A.类似用途土地价格相互影响
B.土地价格随使用年限增加而降低
C.土地开发成本决定最低地价
D.土地用途需符合规划要求
答案：A
解析：替代原则指在同一市场中，具有相同效用的物品价格趋近，类似用途土地价格会相互制约，故A正确。B是预期收益原则，C是成本逼近法原理，D是合法性原则，故错误。
根据《城镇土地估价规程》，商业用地估价应至少采用（）种方法。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：B
解析：规程要求，除特殊情况外，每种用途土地估价应至少选用两种方法相互验证，故B正确。
下列属于影响地价的个别因素的是（）。
A.区域交通条件
B.宗地形状
C.城市人口规模
D.产业政策
答案：B
解析：个别因素指宗地自身条件（如形状、面积、容积率），区域交通是区域因素，城市人口是一般因素，产业政策是政策因素，故B正确。
剩余法最适用于（）的估价。
A.已建成的住宅用地
B.成片开发的工业用地
C.待开发的房地产项目用地
D.政府出让的基准地价区域
答案：C
解析：剩余法通过预测开发完成后的价值扣除开发成本等求取地价，适用于待开发土地（如房地产项目用地），故C正确。
同一宗地中，出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格的关系是（）。
A.出让地价=划拨地价
B.出让地价＜划拨地价
C.出让地价=划拨地价+土地增值收益
D.出让地价=划拨地价+土地出让金
答案：D
解析：划拨土地需补缴土地出让金方可转让，故出让地价=划拨地价+土地出让金（或理解为划拨地价=出让地价-土地出让金），D正确。
二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）
市场比较法中需要修正的因素包括（）。
A.交易情况
B.交易日期
C.区域因素
D.土地所有权性质
答案：ABC
解析：市场比较法需修正交易情况（排除非市场因素）、交易日期（时间差异）、区域因素（环境差异）和个别因素（宗地自身条件）。土地所有权性质（如国有/集体）属于合法性审查内容，不在修正范围内，故D错误。
收益还原法中，确定土地纯收益需扣除的费用包括（）。
A.房产税
B.维修费
C.土地取得成本
D.保险费
答案：ABD
解析：土地纯收益=总收益-运营费用（包括房产税、维修费、保险费等）。土地取得成本是历史成本，不直接影响当前纯收益，故C错误。
成本逼近法的成本构成包括（）。
A.土地取得费
B.土地开发费
C.投资利息
D.土地增值收益
答案：ABCD
解析：成本逼近法公式为：地价=土地取得费+开发费+税费+利息+利润+土地增值收益，故全选。
下列属于影响地价的一般因素的是（）。
A.城市规划政策
B.区域基
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