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价格鉴证师面试综合能力测试题库

一、案例分析题（共5题，每题20分）

1.题目：某企业拟出售一处位于广东省深圳市的工业用地，该地块面积10,000平方米，用途为工业用地，已取得土地使用权证，剩余使用年限为30年。当地政府规定工业用地出让最低价为每平方米800元。该企业委托价格鉴证机构进行评估，要求评估基准日为2023年10月1日。

要求：结合深圳地区工业用地市场行情及政策规定，简述评估过程中应考虑的关键因素、评估方法选择及主要步骤。

答案与解析：

关键因素：

1.区位因素：深圳工业用地多集中在高新区、福田区等，需考虑交通便利性、基础设施配套、产业政策支持等；

2.政策因素：深圳对工业用地有严格的出让标准，最低价政策需重点关注；

3.市场因素：需分析近三年同区域工业用地成交价格、租金水平、供需关系；

4.剩余使用年限：土地价值随年限递减，需按剩余年限折现。

评估方法选择：

1.市场法：选取近期同区域类似地块成交案例，修正区位、用途、年限等差异；

2.收益法：若企业计划自用，可测算未来租金收入折现；

3.成本法：适用于新开发用地，但深圳工业用地较少采用。

主要步骤：

1.资料收集：查阅政府公示地价、成交案例、区域规划文件；

2.现场勘查：确认地块实际状况、周边配套；

3.参数选取：结合市场数据和专家意见确定修正系数；

4.计算与报告：综合三种方法结果，择优确定评估值。

2.题目：某国有企业拟改制，其中一台闲置生产设备需进行资产评估。该设备购置于2015年，原值500万元，已计提折旧200万元，预计尚可使用5年。当地二手设备市场活跃，同类设备2019年成交价450万元，2020年400万元，2021年380万元。

要求：分析评估过程中应采用的评估方法，并说明如何处理成新率和市场波动问题。

答案与解析：

评估方法选择：

1.市场法：优先考虑，因二手设备市场活跃，可直接选取近期成交案例；

2.收益法：若设备可对外出租或经营，可测算未来净收益折现；

3.成本法：仅作为参考，因设备已使用多年，重置成本与账面价值差异较大。

成新率处理：

根据设备使用年限及维护情况，综合专家意见确定成新率（如70%），修正原值。

市场波动处理：

选取2019-2021年成交案例，剔除异常值，采用加权平均法确定当前市场价（如385万元）。

3.题目：某家庭拟出售一套位于浙江省杭州市的住宅，建筑面积120平方米，2018年购买，原值600万元，已缴纳契税1.5%，当前市场类似住宅成交价每平方米3万元。

要求：说明评估过程中需考虑的税费因素，并简述如何修正区域差异。

答案与解析：

税费因素：

1.交易税费：增值税（满2年免征）、个人所得税（核定征收）、契税（按面积阶梯征收）；

2.评估税费：若委托中介评估，需考虑评估费（如0.1%-0.5%）。

区域差异修正：

1.选择可比案例：选取杭州核心区域、同楼层、同户型的成交案例；

2.修正系数：根据地段、装修、楼层等因素调整溢价（如核心区域溢价5%）。

4.题目：某外贸企业拟出口一批农产品（水果），数量1,000吨，购进成本每吨2万元，出口报价为每吨3万美元（折合人民币20万元），但需缴纳关税15%、增值税13%、出口退税率10%。

要求：分析如何确定该批农产品的出口价格鉴证值。

答案与解析：

出口价格鉴证步骤：

1.成本核算：含原材料、加工费、物流费等；

2.税费扣除：退税率抵扣部分计入成本，关税、增值税计入销售税金；

3.汇率折算：采用出口当日汇率（如1美元=7元人民币）；

4.最终价格：20万元/吨-15%关税-13%增值税+10%退税率=18.65万元/吨。

5.题目：某公司拟并购一家科技企业，目标公司净资产账面值1亿元，但存在多项无形资产（专利权、软件著作权）未入账。当地类似并购案例中，无形资产占比约30%。

要求：说明如何评估无形资产价值，并分析其对并购溢价的影响。

答案与解析：

无形资产评估方法：

1.收益法：根据专利许可收入折现；

2.市场法：参考同类专利转让案例；

3.成本法：研发成本加合理利润。

溢价影响分析：

若无形资产评估值3,000万元，占净资产30%，可增加并购溢价20%-30%，需结合行业溢价水平综合判断。

二、政策法规题（共5题，每题15分）

1.题目：《价格鉴定结论书》应包含哪些法定要素？若委托方对结论书有异议，如何处理？

答案与解析：

法定要素：

1.委托事项、鉴证标的；

2.评估方法、参数选取依据；

3.鉴证结论及日期；

4.附件清单（如土地证、评估明细表）。

异议处理：

委托方可申请复核或提起行政复议，价格鉴证机构需在规定时限内作