居间合同法律风险与范本解读.docxVIP

居间合同法律风险与范本解读

在商业活动与日常生活中，居间合同扮演着不可或缺的角色，它通过居间人的桥梁作用，促成委托人与第三人之间的交易，提高效率，降低信息不对称。然而，由于居间行为本身的复杂性以及当事人法律意识的差异，居间合同纠纷亦屡见不鲜。本文旨在深入剖析居间合同订立与履行过程中的常见法律风险，并结合范本条款进行解读，以期为实践操作提供有益参考。

一、居间合同的法律风险识别与防范

居间合同的法律风险贯穿于合同的订立、履行直至终止的整个过程。准确识别并有效防范这些风险，是保障合同当事人合法权益的关键。

1.居间人资质风险

并非所有主体都能成为居间人。某些特定行业的居间服务（如房地产中介、金融中介等）可能要求居间人具备相应的从业资格或许可。若居间人不具备法定资质，可能导致居间合同无效，或居间人面临行政处罚，委托人的利益也难以得到保障。

防范：委托人在签订合同前，应核实居间人的身份信息、经营范围，对于需要特定资质的行业，务必要求对方出示相关证明文件。

2.居间事项合法性风险

居间合同的标的是居间人为委托人提供订立合同的机会或媒介服务。若委托事项本身违反法律法规的强制性规定（如居间介绍非法借贷、买卖违禁品等），则该居间合同因目的非法而归于无效，居间人不仅无法获得报酬，还可能承担相应的法律责任。

防范：委托人应确保委托事项的合法性；居间人亦负有对委托事项进行初步审查的义务，若发现可疑情况，应拒绝提供服务。

3.报酬与费用约定不明风险

报酬是居间合同的核心条款，也是最易产生纠纷的部分。常见问题包括：报酬数额或计算方式不明确、支付条件模糊（如“促成合同成立”的具体标准）、支付时间不清晰等。此外，居间活动中产生的费用（如差旅费、通讯费）由谁承担，若约定不明，也可能引发争议。

防范：合同中应明确约定报酬的具体金额或计算方法（如按成交金额的百分比）、明确的支付条件（例如，以委托人与第三人签订书面合同为标志，或需满足特定付款条件后）、支付期限及方式。对于居间费用，应明确约定由哪一方承担，或在未促成合同成立时的费用承担规则。

4.居间服务内容与标准模糊风险

居间人具体提供哪些服务？服务应达到何种标准才算完成？若合同中对此约定不清，委托人可能认为居间人未尽职尽责，而居间人则认为已完成义务，从而产生纠纷。例如，仅约定“提供信息”，但未明确信息的数量、质量、来源可靠性等。

防范：清晰界定居间人的服务范围和具体事项，尽可能量化或明确服务标准。例如，“提供至少三家符合XX条件的潜在合作方信息”、“协助双方进行合同谈判并提供必要的法律意见（非代理）”等。

5.“跳单”风险

“跳单”是指委托人利用居间人提供的交易机会或媒介服务后，绕开居间人，直接与第三人订立合同，以逃避支付报酬的行为。这是居间人面临的主要风险之一。

防范：合同中可约定“禁止跳单”条款，明确委托人在一定期限内（如收到居间人提供的特定信息后）不得绕过居间人直接与该信息指向的相对方交易，否则应承担支付报酬或违约金的责任。同时，居间人应注意保留其提供服务的证据，如带看记录、沟通记录、提供信息的凭证等。

6.保密义务与信息真实性风险

居间人在服务过程中可能接触到委托人的商业秘密或个人隐私，负有保密义务。若泄露，需承担赔偿责任。另一方面，居间人向委托人提供的信息必须真实、准确，若因提供虚假信息或故意隐瞒重要事实，给委托人造成损失的，应承担损害赔偿责任。

防范：合同中应明确约定居间人的保密范围和期限。同时，委托人也应审慎核实居间人提供信息的真实性，不能完全依赖居间人。

7.违约责任约定不清风险

对于双方可能出现的违约行为（如委托人逾期支付报酬、居间人未能提供约定服务、提供虚假信息等），以及相应的违约责任（如支付违约金、赔偿损失等），若约定不明或缺失，将导致一方违约后，另一方难以有效追责。

防范：针对不同的违约情形，预设相应的违约责任。违约金的数额应合理，不宜过高或过低。约定损失赔偿的范围时，可考虑直接损失和间接损失（若有合理依据）。

8.证据意识淡薄风险

在发生纠纷时，书面证据是认定事实、维护权益的关键。实践中，许多当事人依赖口头约定，或不注意保存交易过程中的沟通记录、文件往来等，导致维权困难。

防范：坚持签订书面居间合同，对合同履行过程中的重要沟通、变更、补充等，均应以书面形式确认。居间人应妥善保管为完成居间服务所做的工作记录、信息传递凭证等。

二、居间合同范本核心条款解读

以下结合一个简化的居间合同范本，对其核心条款进行解读，帮助理解如何在合同中体现对上述风险的防范。

居间合同（范本）

委托人（甲方）：[姓名/名称]，[身份证号/统一社会信用代码]，[联系方式]，[地址]

居间人（乙方）：[姓名/名称]，[身份证号/统一社会信用代码]，[联系方式]，[地址]

（若乙