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路桥地块策略报告2012.9.18

目录Part1全国房产大势Part2台州市场近况Part3路桥市场Part4地块研判Part5方向决策

Ⅰ全国市场政策、市场、公司、行业

全国市场-政策房价环比涨幅趋缓8月,70个大中城市新房价格比上月上升0.06%虽连续3个月延续正增长趋势,但涨幅比7月的0.14%有下滑,上涨空间明显缩窄7月,两部委要求巩固调控效果,地方政策“微调”现象明显收敛,并陆续出台一些限制措施客户的购房意愿与67月份相比略有下降,市场观望情绪加重,买卖双方仍处于深度博弈中宽松预期难敌政策持续8月宏观经济数据并不乐观,货币政策有可能再度有所宽松,降息降准今年恐怕难以避免,加之美国在上周祭出QE3资金面可以预期的放松难敌房地产调控的坚决调控政策的连续和地方出台的各类限制措施依旧持续而且仍将压制宽松的货币政策,供需转换短时间内难以改变政策与市场中央地方博弈加剧,调控松绑可能性不大

附件附表1:限购限贷下部分城市微调一览序号政策城市备注1重启购房入户政策长春.从化2补贴首置或精装修房青岛.重庆.杭州.芜湖3放松限购限贷标准佛山.成都.芜湖.上海.中山.河南触及底线,仙后被叫停或撤销4土地出让松绑北京.广州.杭州.成都.昆明放宽拿地门槛,降低付款条件5改变普通住宅价格标准北京.杭州.重庆.天津.成都.武汉.南京.合肥.常州.上海.厦门6提高公积金贷款额度常州.南京.吉林.合肥.沈阳.厦门.滨州.蚌埠.克拉玛依.济南.信阳.呼和浩特.南昌.郑州.武汉幅度30-50%7首套房贷贷款利率优惠北京.上海,天津.重庆.广州.杭州.昆明,济南.南京.成都.南昌.深圳.中山.东莞.苏州.哈尔滨.河南基准利率1.2倍回归0.95-0.85倍8税费优惠以及购房补贴杭州.重庆.营口.马鞍山.武汉.北京.芜湖.扬州数据来源:CRIC

全国市场-企业公司与行业调控下的房企,各有各的活法,各有各的死法表1:2012上半年房企榜单序号企业名称成交金额(亿元)成交面积-排名(万㎡)1万科地产610615-22中海地产543396-53保利地产493.1443-44绿地集团450485-35恒大地产380630-16万达集团360298-67世茂房地产225.2194-88华润置地206188-99绿城中国17890-2210龙湖地产174183-1011碧桂园163202-7数据来源:CRIC截止时间:12.7表2:当前房企六种”活法”活法特征典型事件潘式活法低成本融资,快速扩张规模低成本融资——26月22日SOHO中国与由12家银行组成的银团订立6.26亿美元的融资贷款协议,这笔银团贷款的年利率约4.6%宋式活法抱团取暖,联手九龙仓和融创,困境中求生存在本轮调控中,绿城中国多次通过出让股权的方式回笼资金,解决流动性严重不足的危机孙式活法坚持城市深耕战略,实现品牌落地成本分担资源共享联手绿城中国正式进入上海和常州市场,同时进一步提高苏州无锡天津三地的市场占有率央式活法借助强大背景,更便利的获得低成本的资金和土地资源助力企业快速发展以保利借款为例,企业借款以信用和保证借款为主港式活法开发方式为依靠核心项目长期开发获得土地增值长江实业-普陀真如项目中小企业式活法“先风险,再利润”的发展模式-这种环境下,企业能够保持业绩与去年同期持平已是难得而其中更是有21家企业实现了同比增长在这样的背景下,企业应当进行了策略上的调整顺势而行

上半年，40个重点城市房地产市场逐渐回暖，领先于全国市场。40个重点城市的房地产动态走向是全国房地产动态走向的领跑者和风向标。房地产政策调控关键期不能长期化，没有长期化的关键期。与其称现在为政策调控关键期，不如称之为政策调控博弈期。在“限购”严格执行的环境下，中短期内暂不存在房地产投资量销售量销售额和房价大幅上升的经济环境和政策环境。但由于现在房地产的投资增幅下降和开工、竣工绝对量的减少，中长期中国商品房价反弹的动能依然明显存在，当前环境因素使得其空间有限。全国市场-小结观点与小结

Ⅱ台州市场成交、价格、区域、个案

台州市场-量价成交和价格图1:2012上半年台州成交套数走势上半年一手房成交12625套,同比下跌17.8%成交面积150.85万㎡,同比下跌16.4%整体成交不如去年同期,但成交逐步回暖以价换量拉动刚需,下半年主要基调走稳随着年底的临近或有更多的房源面世,以价换量的模式将上演整体市场逐渐回暖,量稳步上升,价小幅上涨图2:2012上半年台州成交价格走势上半年台州楼市整体均价基本没有太大动荡成交均价平稳,基本维持在10000元/㎡左右

序号楼盘名称区域成交套数成交面积1金色水岸路桥区448310402学府家园临海市448557093荣安华府开发区364496584万邦国际临海市331532965江景花苑三门县31