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公寓写字楼建筑设备运行维护手册

前言

本手册旨在规范和指导公寓写字楼建筑设备的日常运行、维护保养及应急处理工作，确保各类设备系统安全、稳定、高效运行，为业主和使用人提供舒适、便捷、安全的生活与工作环境。本手册适用于物业管理部门及相关专业技术人员，并作为设备管理工作的依据。所有相关人员必须认真学习、严格执行。

一、组织架构与职责

1.1设备管理部门

负责制定设备管理相关制度、运行维护计划，并监督执行；组织技术培训，提升人员技能；负责设备重大故障的协调处理及外委服务的管理。

1.2运行班组

负责设备的日常运行操作、参数监控、巡检记录；确保设备在规定工况下运行，及时发现并上报异常情况。

1.3维修班组

负责设备的定期维护保养、故障检修、零部件更换；执行维护计划，保证设备性能良好；参与设备安装、调试及验收工作。

1.4岗位职责

明确各岗位人员的具体职责、工作范围和考核标准，确保责任到人。

二、设备基础信息管理

2.1设备台账

建立健全设备台账，详细记录设备名称、型号规格、制造商、安装日期、保修期限、主要技术参数等基础信息，并动态更新。

2.2技术资料存档

收集整理设备的图纸、使用说明书、安装调试记录、验收报告、保修文件等技术资料，分类归档，妥善保管，确保可追溯性。

2.3设备标识

对重要设备、阀门、开关等进行清晰标识，注明设备名称、编号、状态等信息，便于操作和管理。

三、运行管理

3.1运行前检查

设备启动前，应检查电源、水源、气源是否正常，安全装置是否完好，设备及管路有无泄漏、堵塞等异常情况。

3.2运行参数监控

根据设备特性，监控关键运行参数（如温度、压力、流量、电流、电压等），确保在正常范围内波动。发现参数异常，应及时分析原因并采取措施。

3.3操作规程

各系统设备（如空调、电梯、水泵、锅炉等）应制定详细的操作规程，明确启停顺序、操作步骤、注意事项等，操作人员必须严格遵守。

3.4巡回检查

制定巡检路线和内容，定时对设备进行巡回检查，重点关注设备运行声音、振动、温度、泄漏等情况，认真填写巡检记录。

3.4.1空调通风系统巡检

检查空调主机、冷却塔、水泵、风机盘管、风柜等设备运行状态，过滤器清洁度，风管有无漏风，温控效果等。

3.4.2给排水系统巡检

检查生活水泵、消防水泵、排污泵运行情况，水箱水位，管网压力，阀门状态，有无跑冒滴漏，水质情况等。

3.4.3供配电系统巡检

检查高低压配电柜、变压器、应急发电机、配电箱（柜）运行状态，仪表指示，有无异响、异味、过热现象，接地是否良好。

3.4.4电梯系统巡检

配合电梯维保单位进行日常巡检，检查电梯运行平稳性、平层精度、开关门是否顺畅，呼梯按钮、指示灯是否正常，安全装置是否有效。

四、维护保养

4.1日常保养

对设备进行清洁、紧固、润滑、调整等日常维护工作，防止设备锈蚀、老化，保持设备整洁和良好运行状态。

4.2定期保养

根据设备说明书及运行经验，制定月度、季度、年度保养计划。保养内容包括部件检查、性能测试、精度校准、磨损件更换等，并做好保养记录。

4.2.1空调系统保养

定期清洗过滤器、换热器、冷却塔填料，检查制冷剂压力，润滑转动部件，测试控制系统。

4.2.2给排水系统保养

定期清洗水箱（池），检查水泵密封件、轴承，清理管道滤网，测试液位控制及报警装置。

4.2.3供配电系统保养

定期清扫配电柜，检查母线连接、触点温升，测试继电保护装置，绝缘电阻检测，发电机试运行。

4.3保养记录与分析

详细记录保养工作内容、时间、参与人员、发现问题及处理结果。定期对保养记录进行分析，评估保养效果，优化保养计划。

五、故障应急处理

5.1故障报告与响应

建立故障报修流程，接到故障报告后，应立即响应，组织人员进行处理。对于影响安全或重要功能的故障，须启动应急预案。

5.2常见故障处理

针对各系统常见故障，制定应急处理预案和步骤，如停电、停水、空调不制冷（热）、电梯困人、管道漏水等。操作人员应熟悉预案，能快速处置。

5.3应急队伍与物资

组建应急抢修队伍，配备必要的抢修工具、备件和防护用品，定期组织应急演练，提高应急处置能力。

5.4事后分析与改进

故障处理完毕后，应组织分析故障原因，总结经验教训，采取预防措施，避免类似故障再次发生。

六、备品备件管理

6.1备件计划

根据设备状况、维护需求及供应商供货周期，制定合理的备品备件采购计划和库存定额。

6.2入库与保管

备件入库时应进行检验，合格后方可入库。分类存放，做好标识，注意防潮、防尘、防锈，确保备件质量。

6.3领用与核销

建立备件领用登记制度，严格按照审批程序领用。定期盘点，做到账物相符，对消耗性备件及时补充。

七、记录与文档管理

7.1运行记录

包括设备启停记录、运行参数记录、巡检记录、