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从改革角度闲谈房地产发展史

中国现代房地产市场发展历史不过30年，但是从中国房地产市场环境的特殊性来看，恐怕很难在世界其他国家和世界房地产发展历史中找到相近的情形。房地产市场离不开土地，中国房地产市场的开端更是以土地改革为开端，即使经过20多年的快速发展，中国房地产市场仍然是全世界绝无仅有的特殊市场。谈房地产市场的发展历程和未来发展趋势就不得不谈土地改革和房产税改革，这两个方面改革仍未完成，未来将成为左右市场中长期发展趋势的决定性因素。

一、中国房地产发展历程

中国房地产从改革开放开始萌发，1992年开始起步发展，经历了两个发展阶段，土地市场和商品房市场改革成为这两个阶段的重要转折点。

1.政策突破与试点起步阶段(1978-1991年)

1978年中国开始改革开放，农村经济改革成为引领全国的风潮，随着经济发展对外开放，引入外资和群众自己创业生产的现象开始普遍，对基本生产要素——土地的需求开始增加。而当时的土地管理法明文禁止土地所有权交易、土地出租转让、自建房屋除自住外禁止出租和出售，用于个人和外资生产经营的土地只能通过行政划拨方式取得，自下而上的力量推动中央政府着手修改基本法。1988年12月全国人大常委会通过的宪法修正案中加入“土地的使用权可以依照法律的规定转让，转让的具体办法由国务院制定”，同时通过的《土地管理法》修订中明确“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”，土地使用权的可转让开启中国房地产市场起步发展。土地所有权与使用权的分离使得在不改变土地所有制度和土地所有权不流转的情况下实现了土地生产要素的流动，土地使用权的可转让为土地上建的房产所有权自由转让和房产使用权自由租赁奠定了前提条件。1991年国务院陆续批复了24个省市的房改总体改革方案，中国房地产市场正式起步。

起步阶段重要事件：

1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司；

1981年，深圳、广州开始搞商品房开发试点，公开销售商品房。在此之前国内只有房地产开发而无商品房开发，住房由事业单位和企业开发建设后进行内部分配；

1982年国务院在四个城市进行售房试点；

1984年广东、重庆开始征收土地使用费；

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地；

1988年12月全国人大通过宪法修正案允许土地使用权依法转让，同时修改《土地管理法》中相关禁止规定，明确国有和集体所有土地的使用权可以依法转让；

1990年国务院相继出台城镇国有土地和农村集体土地使用权出让和转让相关管理办法，同时允许外商进入中国房地产市场；

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度；

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

2.市场整顿与调整阶段（1992-1997）

经过10年的理论探索和试点实践，房地产相关的法律政策进行了调整，商品房开发销售获得了合法地位，正式扬帆起航。此阶段中，银行不对个人购房发放贷款，受收入和观念影响，福利住房分配仍然是居民取得住房的主要方式，商品房有效需求规模仍然较小，同时受国内“价格改革闯关”失败和亚洲金融危机爆发影响，房地产投资经过短暂繁荣后进入长达5年低迷调整期。

重要事件：

1992年邓小平南巡肯定了深圳房地产开发的成果，认为开发区的经验值得推广，掀起了全国房地产开发热潮；

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年朱镕基总理视察海南时，发现海南房地产市场出现严重泡沫，尤其是土地市场已经失控，下令停止银行贷款，同期国家紧缩性调控政策落实，房地产市场泡沫破灭；

1995年7月国家土地管理局公布了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规范国有土地出让市场交易价格。

1997年亚洲金融危机爆发，香港、日本等国房地产泡沫破灭。

3.稳定快速发展阶段（1998-2007）

国内资本市场相对封闭，1997年亚洲金融危机爆发对国内影响相对较小。1998年中国经济通过前几年的紧缩调控和改革初见成效，调控政策开始转向宽松刺激。1998年是中国房地产市场开启黄金发展阶段的起点，中国人民银行倡导贷款买房并出台《个人住房贷款管理办法》，国务院正式宣布停止住房收入分配并逐步实行住房商品化货币化，这两项政策给房地产市场释放出规模巨大的潜在需求。1998-2003年房地产市场进入稳定协调发展期，随着收入水平提高和借贷消费观念逐步流行，商品房市场需求逐步攀升，房地产投资和房价开始稳步上涨。2004-2007年间房地产市场进入高速发展期，成为国民经济支柱性行业，市场也逐步成熟和规范化，房价的飞快增长和投机资金炒房的火热成为舆论关注的焦点，市场泡沫开始膨胀，中央政府先后推出“国八条”、“国六条”调控政策以抑制房价过快增长，但房价继续飞快上涨。

1998年国务院发布管理办法禁止农村集体用地使用权出让和