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2025年5月不动产估价理论与方法考试

一、单选题（共10题，每题1分，共10分）

1.试题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。

选项A：物质折旧

选项B：功能折旧

选项C：自然折旧

选项D：经济折旧

正确答案：(B)

说明：建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、设计变化等出现一些新的、更适用的功能，从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。

2.试题：阿兰索的主要贡献在于：将()作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。

选项A：距离

选项B：空间

选项C：交通

选项D：时间

正确答案：(B)

说明：这是阿兰索地租模型的最大特点。该题2000年也出过，新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租总是的一个核心考虑，引进(C)概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。A、同好曲面B、买价曲线C、区位平衡D、非完善市场

3.试题：凡独立从事土地估价的人员，必须具备()资格。

选项A：规划师

选项B：土地估价师

选项C：会计师

选项D：经济师

正确答案：(B)

说明：从事土地估价需要具备专业的土地估价师资格，经济师、会计师、规划师资格并不直接等同于土地估价资格。

4.试题：关于木材这种建筑材料，不正确的说法是()。

选项A：木材从古至今都是最为主要的承重材料

选项B：木材防火性差

选项C：木材比钢材的强度低

选项D：木材可以用于室内装修、装饰

正确答案：(A)

说明：木材是古代建筑的主要作为承重材料，现代建筑主要用于室内装修方面，木材易燃，防火性差。

5.试题：由于对土地的连续投资而产生的超额利润转化的地租叫（）。

选项A：级差地租

选项B：级差地租Ⅰ

选项C：绝对地租

选项D：级差地租Ⅱ

正确答案：(D)

说明：级差地租Ⅱ是指由于对土地连续增加投资，使土地的不同生产率发生变化而产生的超额利润转化的地租。级差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和地理位置不同而产生的级差地租。绝对地租是由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租。题干描述的是由于连续投资产生的超额利润转化的地租，符合级差地租Ⅱ的定义。

6.试题：规定建筑后退红线的距离是()阶段的规划内容之一。

选项A：修建性详细规划

选项B：控制性详细规划

选项C：总体规划

选项D：分区规划

正确答案：(C)

7.试题：危房鉴定一般将危房划分为()。

选项A：整幢危房、部分危房

选项B：完全危房、局部危房

选项C：完全危房、部分危房

选项D：整幢危房、局部危房

正确答案：(D)

说明：危房鉴定一般将危房划分为整幢危房和局部危房。所以答案是[A、]。

8.试题：商业服务业的规模等级与土地利用的集聚效用成()关系。

选项A：正相关

选项B：互补

选项C：不相干

选项D：负相关

正确答案：(A)

说明：商业服务业规模等级越高，往往越倾向于在特定区域集聚，以获取集聚带来的各种效益，如共享基础设施、劳动力市场等，所以两者成正相关关系。

9.试题：城市性质是城市主要职能的概括，即()的体现。

选项A：个性特征

选项B：整体特征

选项C：共同特征

选项D：主要特征

正确答案：(A)

说明：城市性质是城市主要职能的概括，主要职能是城市中比较突出的、对城市发展起决定作用的职能，它集中体现了城市的个性特征。城市性质是对城市主要职能的高度概括，是城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。所以城市性质是城市个性特征的体现。

10.试题：影响土地价格的个别因素包括（）

选项A：地形、环境质量、居住条件

选项B：面积、形状、坡度。

选项C：行政、社会、经济因素

选项D：位置、交通条件

正确答案：(B)

二、多选题（共20题，每题1分，共20分）

1.试题：合法原则中的合法权益有()。

选项A：合法使用

选项B：合法产权

选项C：合法分配

选项D：合法处分

正确答案：(ABD)

说明：合法原则中的合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分。合法分配不属于合法权益的范畴。合法产权是指权益拥有者对财产拥有合法的所有权等权利；合法使用是指按照规定的用途等合法方式使用相关财产；合法处分是指依法对财产进行处置等行为。

2.试题：土地自然供给的制约因素有（）

选项A：交通运输条件

选项B：动植物资源

选项C：矿产资源

选项D：适宜人类生活的气候条件

正确答案：(ABCD)

说明：制约土地自然供给的因素主要有，适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件；可供人类生活的物品和生产必