房地产估价方法之成本法.pptVIP

建筑物折旧的求取方法求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、实际观察法法和成新折扣法。（1）年限法年限法又称年龄一寿命法，是根据建筑物的经济寿命、月效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。有关年限的概念1）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命※建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。※建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。建筑物的经济寿命通常短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同。2）建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数※建筑物的实经过年数：是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。※建筑物的有效经过年数：是指估价时点时建筑物状况和效用所显示的经过年数。建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。3）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命※建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。※建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。总结：利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才能符合实际。年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等一直线法的年折旧额计算公式为：式中：Di－第i年的折旧额，或称做第i年的折旧;C－建筑物的重新购建价格;S－建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。N－建筑物的经济寿命;R－建筑物的净残值率;(C—S)称为折旧基数;C-SNDi=D=C(1-R)N=（2）实际观察法实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗可以分为可修复和不可修复的损耗：①修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之，是不可修复的。即修复所必需的费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。②对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。短寿命项目采用年限法计算折旧额。长寿命项目，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。例子：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。15115150[解]该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用＝2(万元)装饰装修的折旧额＝30XX3＝18(万元)设备的折旧额＝60XX10＝40(万元)长寿命项目的折旧额＝(180-2-30-60)XX10＝17．6(万元)该建筑物的物质折旧额＝2+18+40+17．6＝77．6(万元)（3）成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算