港资企业在华投资分析.docVIP

长和系

自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。而此次李泽楷在父亲卖出广州、上海、南京三物业后，出售北京盈科中心，在短短一年时间内，李氏家族已出售了价值数百亿港元的内地物业。

盈大地产抛售物业，应该理解成是对重点城市商业地产局部泡沫化的个别反应。李嘉诚家族对于物业的低吸高抛策略运用得比较到位，此次三里屯物业的抛售，符合其一贯的投资作风，其行为不应该理解为目前整个楼市的常态。整个中国内地的物业投资依然有前景，尽管投资收益率在下滑，但这个过程恰是成熟的过程。未来富有竞争力和收益风险匹配的市场，恰是各类机构和个人投资者看好中国物业的基本前提。

李泽楷减持内地资产，纯粹是投资套现再投资的市场行为，没必要过分解读与猜测。按照北京盈科中心收入的年回报与利润率看，盈大地产出售北京盈科中心是最佳选择，不仅不会亏损，还有钱可赚。一方面，在美国经济复苏下，美元结束宽松政策从而走强，来自海外的资金开始抛售人民币持有美元，就连黄金市场也不能幸免。另一方面，人民币即将破6的姿态，让国内资金逐渐跑到美国抄底。而且北京盈科中心自太平洋百货撤出后，购物中心6层物业一直空置，而筹划中的翻新计划也未能进行，租金收入却持续下滑，该物业成了急于出手的辣手烫山芋。

九龙仓

九龙仓集团创始于1886年，为会德丰有限公司旗下的上市公司，在香港拥有海港城、时代广场知名物业。九龙仓集团总部在香港，在获取资金上具有成本相对低廉的优势，公司在财力上也优于大多数内地公司，但在内地的发展速度要落后内地房企。以九龙仓在内地18年的发展和万科进行比较，后者规模涨了千倍，但九龙仓只涨20倍。今年九龙仓在内地的销售金额约200亿元，也仅为万科的八分之一左右。

一般来说，香港的地产公司开发周期都比较长，资金周转也比较慢，这和香港土地稀缺的市场环境有关；但放在内地市场，这样的运营模式完全不合适，提高资金周转，快速开发、快速回笼资金才是主流模式，作为港商的九龙仓已经意识到这点。

目前九龙仓在内地的投资有两部分：一部分为持有型物业，如成都、苏州、长沙等地的“ifc”项目（国际金融中心）；另一部分为和内地开发商合资的住宅项目。过去6年，九龙仓在内地的投资累计超过1000亿元，随着资产的升值，未来九龙仓在内地的资产规模可能会超过在香港的资产规模。

港企拿地热度不减

从9月底至今，恒隆地产、嘉里、仁恒置地、瑞安集团等港资地产企业都有在内地拿地，还创下了不少地王纪录。与内地地产大鳄的“谨慎拿地”态度截然相反。

其中，11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔兄弟地产公司再掷19亿元，拿下大连西岗区一幅住宅和商业用地。实际上，今年中以来，李嘉诚就高调称，抄底拿地，看好中国内地房地产行业。业内人士分析认为，由于融资渠道多，资金链相对宽松，因此很多港资地产企业都尝试抄底拿地。

地产港企撤资只是资本运作的一部分

纵观撤资事件，资本流出的属于城镇化率较高的一线城市，而资本流入的则是具有较大发展潜力的三四线城市。地产港企从一线城市将资本输出后，投资在比较有发展潜力的其他城市，这不仅仅是一个简单的资本运作过程，更是内地楼市饱和度的一个实质性体现。国际资本市场风云变幻，人民币汇率日新月异，港企在国际资本市场的运作也需要大量的现金作为资本，而内地一二线城市部分物业的抛售（投资回报率低、趋于饱和的物业）恰恰给了港企在国际资本市场上快速运作的本钱。

整体上来说，地产港企在华投资目前更趋于理性，撤掉一些鸡肋项目，投资一些乐观项目便成了港资企业在华的现状。